La révision triennale du loyer dans un bail commercial

Le décret de 1953 sur les baux commerciaux a instauré une procédure de révision légale des loyers.

Chaque partie peut demander la révision du loyer dès lors qu’il s’est écoulé une période de 3 ans depuis la signature du bail ou depuis la dernière révision.

Rien ne peut s’opposer à cette règle qui est d’ordre public.

Le loyer révisé doit alors être égal à la valeur locative mais la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation soit de l’indice du coût de la construction, soit de l’indice des loyers commerciaux (selon le type de bien mis en location et les conditions définies au bail).
On peut échapper à cette règle de plafonnement s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une modification de plus de 10% de la valeur locative.
Dans la pratique, s’il est possible de prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (création d’une voie piétonne, meilleur stationnement…), il apparaît plus difficile de prouver que celle-ci a entraîné une modification de plus de 10% de la valeur locative. En conséquence, le loyer révisé correspond, le plus souvent, au loyer indexé sur l’évolution de l’indice de l’INSEE retenu (ICC ou ILC).


Comment déterminer la valeur locative ?

Il s’agit d’un exercice difficile tant les critères sont nombreux et difficiles à quantifier. Cela est d’ailleurs source de nombreux contentieux.
Le décret de 1953, dans son article 23, donne quand même une trame pour définir la valeur locative.
A défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après :
  • Les caractéristiques du local considéré,
  • La destination des lieux,
  • Les obligations respectives des parties,
  • Les facteurs locaux de commercialité,
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Outre cette révision triennale d’ordre public, les parties peuvent prévoir contractuellement une « clause d’échelle mobile » (révision annuelle selon l’évolution de l’ICC ou de l’ILC) mais aussi une « clause recettes » selon laquelle le montant du loyer évolue proportionnellement au chiffre d’affaires réalisé par le commerçant sur le local.

Tout savoir sur les baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953 :


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