Le bail d’habitation non meublé
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La durée du bail
Si le bailleur est une personne physique (un particulier) ou bien une simple société civile familiale, le bail doit être conclu pour une période minimale de 3 ans. Une SCI est qualifiée de « familiale » si tous les associés ont des liens de parenté (jusqu’à la 4ème génération incluse).Si c’est une personne morale (SCI non familiale, société commerciale), la durée du bail ne peut être inférieure à 6 ans.
La loi a prévu une dérogation qui autorise à conclure un bail pour moins de 3 ans (d’au moins un an), si le bailleur peut justifier cette nécessité de courte durée pour raisons professionnelles ou familiales.
Ce pourrait être le cas, par exemple, d’un bailleur qui part en mission professionnelle à l’étranger pour un an ou deux et qui souhaite louer son logement, non meublé, pendant cette absence.
Si cet évènement ne survient pas (dans notre exemple, le bailleur poursuit sa carrière professionnelle à l’étranger), le bail est réputé avoir été conclu pour 3 ans.
La résiliation du bail
La durée fixée au contrat n’engage que le bailleur, le locataire ayant quant à lui la possibilité de résilier le bail à tout moment. Il doit simplement en informer le bailleur par LRAR ou huissier en respectant un préavis de 3 mois.Le délai de préavis est ramené à 1 mois au lieu de 3 dans certains cas bien définis :
- Obtention d’un premier emploi
- Perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- Mutation professionnelle
- Etat de santé d’un locataire de plus de 60 ans qui justifie un changement de domicile
- Locataire qui bénéficie du RMI / RSA
Le bailleur, s’il veut récupérer le logement, ne peut le faire qu’à la fin du bail, en donnant congé par LRAR ou huissier au moins 6 mois avant, et en justifiant le congé par l’une des raisons ci-dessous :
- Il reprend le logement pour le vendre : le congé doit alors préciser le prix de vente, le locataire ayant un droit de préférence (à conditions égales, il est prioritaire sur les autres candidats à l’acquisition)
- Il reprend le logement pour l’habiter, lui-même ou bien son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le renouvellement du bail
Si le bailleur n’a pas donné congé six mois avant la fin du bail comme indiqué ci-dessus, le bail se renouvelle tacitement.A noter que, sans donner congé, le bailleur peut, 6 mois avant la fin du bail, proposer le renouvellement du bail et modifier la durée ou le loyer :
- Le nouveau bail peut être de moins de 3 ans s’il invoque des raisons professionnelles ou familiales
- Le loyer peut être revu à la hausse si il est manifestement sous-évalué. Le bailleur propose alors un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
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