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Immobilier: faut-il attendre la baisse des prix pour acheter?

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Article du 16-01-2014 par Thierry C.
moment acheter Selon les réseaux d'agences immobilières, les prix de l'immobilier devraient baisser en 2014. Faut-il pour autant attendre pour acheter?

Baisse ou pas baisse? Ces dernières années, les prévisions émanant des réseaux d'agences immobilières étaient assez confuses allant d'une légère correction des prix à une poursuite très modérée de la hausse en passant par une stabilisation du marché.
En ce début 2014, le discours général semble plus unanime sur l'orientation des prix pour les mois qui viennent: les prix de l'immobilier vont baisser. Le débat porte plutôt sur l'ampleur de cette baisse. Voici quelques chiffres sur les prévisions 2014:
  • FNAIM: baisse de 3 à 4%
  • GUY HOQUET: baisse de 2%
  • CENTURY 21: baisse au alentour de 1,8%
  • LAFORET: baisse en dessous de 2%
  • CREDIT AGRICOLE: baisse de 4 %
  • XERFI / MEILLEURTAUX.COM: stabilité
Les agents immobiliers s'attendent donc à une baisse des prix de l'ordre de 2 à 4% pour 2014. Même dans cette hypothèse, les prix seront loin de retrouver leur niveau d'il y a 10 ans et resteront très en dessus de leur moyenne de long terme. Il est à noter que tous ces réseaux soulignent bien que cette baisse ne sera pas uniforme sur l'ensemble du territoire, certains secteurs pouvant connaître une hausse des prix et d'autre une correction à 2 chiffres.
Ce constat étant fait, la question que se posent ceux qui ont un projet immobilier est la suivante: dois-je reporter mon achat de quelques mois, voire d'un ou deux ans?
La réponse n'est pas si évidente qu'il n'y parait, l'attentisme pouvant parfois coûter plus cher qu'il ne rapporte même en cas de baisse des prix.
Si vous êtes secundo-accédant, certes, en achetant maintenant vous risquez de débourser 3 ou 4 % de plus que l'année prochaine. Mais qu'en est-il de la valeur du bien que vous aurez à revendre? La décote ne sera-t-elle pas la même? Et en cas de baisse des prix, le marché ne va-t-il pas se figer et rendre la vente plus difficile?
Si vous êtes locataire, en anticipant votre achat, vous commencez à rembourser votre crédit plus vite. Dans un an vous aurez donc peut être déjà remboursé plus que les 3 ou 4 % de perte théorique sur la valeur du bien (voir à ce sujet le comparateur achat / location).

Tous les prévisionnistes s'accordent sur un point: l'élément déterminant de l'évolution des prix immobiliers, c'est l'évolution des taux d'intérêt. Ceux ci sont aujourd'hui encore à un niveau historiquement bas. Toute remontée affecterait directement le pouvoir d'acquisition des acheteurs et impacterait le marché immobilier.

Prenons l'exemple d'un couple qui envisage d'acquérir une maison dans une zone pavillonnaire pour 200 000 €. Ils disposent d'un apport personnel et devront emprunter 150 000 € sur 20 ans au taux de 3,1%. Si ils achètent aujourd'hui, la mensualité sera de 840 €.
Imaginons qu'ils décident de reporter leur achat à l'année prochaine, espérant profiter de la baisse des prix. Début 2015, une maison identique se trouve en vente dans la même zone pavillonnaire. En un an les prix ont baissé de 5%. Ils n'ont donc plus besoin d'emprunter que 140 000 € au lieu de 150 000. Toutefois les taux d'intérêt sont remontés et leur banque ne peut leur proposer mieux que 3,9%. Leur mensualité est de 840 €.
Dans les 2 cas de figure, malgré la baisse de 5% des prix, la mensualité est la même. Toutefois, dans la première hypothèse, le couple aura fini de rembourser son emprunt 1 an plus tôt.

Il est donc tout aussi difficile de répondre à la question "est ce le moment d'acheter? " qu'il est difficile de prévoir l'évolution des prix de l'immobilier comme l'évolution des taux d'intérêt. Plutôt que de rechercher le "bon moment" pour acheter, mieux vaut rechercher le "bon bien immobilier", celui qui n'est pas surcoté par rapport au marché, celui qui n'a pas de défaut majeur, celui qu'on pourra toujours revendre en cas de nécessité, celui qui correspond le mieux à nos besoins.

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Les commentaires


Le 15-10-2014 à 15:30 luidgi a écrit
Pourquoi la bulle immobilière va se dégonfler

L'envolée de l'immobilier en France ces dernières années s'explique par la solvabilisation des ménages des banques.

Avec 65 % de leur patrimoine investi dans l'immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57 %) ou les Américains (27 %). On comprend pourquoi le fait d'évoquer une bulle dans ce secteur reste tabou.

Pourtant, les chiffres parlent d'eux-mêmes : la progression des prix atteint 7,3 % par an depuis 1965, 9,4 % par an entre 1998 et 2008 et même 15,2 % entre 2009 et 2011, engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d'années !

Un facteur structurel détermine le prix des logements : l'évolution du revenu disponible des ménages. Si on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l'immobilier entre 1960 et la fin des années 1990, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.

Comment expliquer une telle envolée, avec une progression de plus de 87 % des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? Par la solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet de comprendre la plus grande partie du mouvement. Les prêts immobiliers sont devenus un produit d'appel pour les établissements financiers, qui ont rogné considérablement leur marge pour attirer de nouveaux clients.

L'hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d'intérêt, qui s'est déversée sur l'immobilier partout dans le monde. L'allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d'achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, par le biais d'incitations fiscales, ont fait le reste.

Dans la hausse de 161 % des prix de l'immobilier en France depuis 1998 (278 % à Paris), la baisse des taux d'intérêt explique 42 % de la capacité supplémentaire d'emprunt, l'allongement de la durée des prêts, 45 % et la hausse du revenu des ménages, 35 % (soit, au total, 122 %). Le solde (39 %) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation. Le revenu moyen d'un acquéreur en France est de 4.500 € (8.500 € à Paris), alors que la médiane des revenus est de 1.712 € (3.400 € pour les 10 % des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l'immobilier, car même les plus favorisés n'ont plus les moyens de devenir propriétaires.

Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement, avec le papy-boom. Si on confronte la cohorte d'acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s'inverse désormais brutalement dès 2005 : la variation du nombre de plus de 60 ans est en moyenne de 1 million supérieure à celle des 20-59 ans tous les cinq ans durant les 25 prochaines années, ce qui provoquera une pression très forte sur les prix.

En conséquence, quand bien même la correction devrait être moins brutale qu'aux Etats-Unis du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ 35 % (soit 4,2 % par an pendant dix ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de 1 % par an.

Le 19-08-2014 à 10:37 leitam a écrit
Bonjour,
Surprenant, l'article de Thierry C. ne prend pas en compte, la situation économique, politique de la France et des français ! Thierry C. ne regarde pas tous les paramètres liés à l'immobilier, son analyse est fausse car incomplète !

Le 12-08-2014 à 11:31 Absurde a écrit
et si les prix chutent 30% et les taux d' intérêt restent tel qu'ils sont, votre calcul devient bidon

Le 02-07-2014 à 16:37 vidal a écrit
Ce n'est jamais le bon moment d'acheter ou c'est dans quelques mois le bon moment pour acheter. On ne peut pas savoir comment le marché de l'immobilier réagit en court, moyen et long terme. Certes à court terme se qui peut jouer c'est le taux du crédit. Je pense qu'il ne faut pas attendre, le bon moment mais acheter quand on a le besoin d'acheter. Si vous souhaiter acheter, third.fr c'est un réseau social immobilier.

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