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Article du 14-05-2010 par Thierry C.

Bien immobilier en copropriété : le rappel des règles de majorité lors des votes

Assemblee de copropriete C'est la saison des assemblées générales des copropriétés dont les comptes sont arrêtés le 31 décembre.
L'occasion de faire un petit rappel des règles de majorité lors des votes, règles parfois assez complexes.


Les comptes de copropriétés arrêtés le 31 décembre, doivent, en effet, être approuvés dans les 6 mois, soit au plus tard le 30 juin.
C'est donc le moment de faire un petit rappel des règles de majorité, parfois assez complexes, pour faire approuver les décisions des assemblées générales de copropriétaires.



Prenons un exemple d'un copropriété dont les charges communes sont réparties entre 1000 tantièmes.
Les copropriétaires présents, et ceux représentés, à l'assemblée totalisent 900 tantièmes, soit 900 voix sur 1000 (1 tantième des parties communes = 1 voix).
Lors du vote, 100 voix s'abstiennent, 800 s'expriment.

La majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)


La résolution est adoptée si le nombre de voix POUR représente plus de la moitié des voix exprimées, soit plus de 400 voix sur les 800 exprimées.
Toutes les résolutions sont votées selon la règle de l'article 24 "s'il n'en est autrement ordonné par la loi".

Les résolutions concernées sont principallement :
  • Election du président de séance et du secrétaire
  • Approbation des comptes et le quitus au syndic
  • Travaux d'entretien

La majorité absolue (article 25)


La résolution est adoptée si le nombre de voix POUR représente plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, soit plus de 500 voix sur les 1000 dans notre exemple.
Compte tenu du fort taux d'absentéisme au sein de ces assemblées, le législateur a prévu une échappatoire pour pouvoir adopter certaines résolutions, même si le quorum n'est pas suffisant pour atteindre la majorité absolue : si les voix POUR représente 1/3 du total des voix (soit plus de 333), l'Assemblée peut décider de procéder à un second vote. Ce second vote sera pris à la majorité simple de l'article 24, soit avec seulement 401 voix au lieu des 501 exigées lors du 1er vote.

Les résolutions concernées :
  • L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble
  • La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical
  • La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives
  • La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène
  • L'installation ou la modification d'une antenne collective
  • L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires
  • Le refus d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (compte global au nom du syndic)

La double majorité (article 26)


Plus difficiles à faire passer, les résolutions soumises à la double majorité doivent obtenir les 2/3 des voix totales de la copropriété (soit plus de 666), mais également la majorité en nombre de copropriétaires : si 14 propriétaires possèdent un lot dans l'immeuble, 8 devront voter POUR la résolution, et leurs voix devront totalisaient plus des 2/3 des voix totales.

Les résolutions concernées :
  • Les aliénations de parties communes (achat, vente, échanges)
  • La modification du règlement de copropriété
  • La suppression du poste de concierge ou gardien
  • Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles

L'unanimité


Presque impossible à obtenir dans les grandes copropriétés, les résolutions soumises à l'unanimité doivent être approuvées par l'ensemble des copropriétaires sans exception. Il ne doit donc y avoir aucun CONTRE, aucune abstention et aucun absent non représenté.

Les résolutions concernées :
  • L'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
  • Les travaux de surélévation
  • La construction de nouvelles parties privatives
  • Suppression du chauffage central pour le remplacer par un chauffage individuel


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Les commentaires


Le 21-05-2010 à 19:27 BERLU a écrit
Bonsoir, Pouvez-vous me dire à quelle majorité, on doit voter la transformation d'un local appartenant à la copropriété, en partie privative qui serait aménagée pour être louée, au bénéfice de la copropriété. Est-ce que les travaux dans ce but doivent être votés, à la même majorité. MERCI.

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