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Investissement immobilier: bien établir son plan financier prévisionnel

business plan investissement immobilier Investir dans l'immobilier locatif peut être une bonne idée à condition de bien estimer les charges et les recettes à venir.

L'immobilier est certainement, sur le long terme, le meilleur placement en vue de se constituer un patrimoine. Une fois les emprunts liés à l'achat remboursés, vous pourrez percevoir des revenus qui peuvent être un bon complément à son salaire ou, le plus souvent, à sa retraite.

Afin d'éviter toute déconvenue financière, il est primordial d'établir, avant tout engagement d'achat, un "business plan" le plus réaliste possible. Le risque le plus courant est de surestimer les recettes et sous estimer les charges afin de se conforter dans sa décision d'achat. Cela peut être grave de conséquence en cas de financement par emprunt bancaire, beaucoup moins dans le cas d'un financement sur fonds propres.

Le coût d'achat et le montant de l'investissement

La première étape de ce business plan consiste à bien définir le montant de l'investissement. Outre le montant du bien immobilier, des frais d'agence et de notaire, il ne faut pas négliger les frais accessoires à l'achat notamment ceux liés à la garantie demandée par l'établissement prêteur (frais d'hypothèque, de privilège de prêteur de deniers ou de caution) ainsi que les frais de dossier perçus par la banque.

Lorsqu'on investit dans l'immobilier ancien, il est rare qu'il n'y ait pas de travaux de rénovation à entreprendre avant une remise en location. Ces travaux doivent être estimés au plus large; il faut bien avoir conscience que les biens qui ont du mal à se louer sont souvent ceux dont l'état est quelque peu négligé par les propriétaires. Ne vous dîtes pas que le locataire se chargera de rafraichir l'appartement ou la maison, vous risqueriez d'attendre longtemps ce locataire.
Même dans le cas d'investissement dans le neuf, il peut être utile de prévoir un budget travaux qui permettrait de rendre le bien plus attractif pour de futurs locataires: aménagement de la cuisine, grands placards dans les chambres....

Les charges courantes et les charges exceptionnelles

Une fois l'enveloppe investissement calculée, vous pouvez estimer vos charges. La principale d'entre elles sera, le plus souvent, le remboursement de l'emprunt, intérêts et assurance plus capital dans le cas d'un emprunt classique, intérêts et assurance seuls dans le cas d'un remboursement in fine.

Les autres postes de charges courantes sont les charges non récupérables (syndic...), l'entretien non locatif, la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui elle, est récupérable), l'assurance de l'immeuble.

Sauf à ce que vous gériez vos locations vous mêmes, vous devez ajouter les frais de gérance qui comprennent les frais à chaque relocation (mise en relation, rédaction du bail et état des lieux) ainsi que les frais de gestion (environ 7 à 10% des loyers encaissés). A ces frais de gestion peut s'ajouter une assurance garantie de loyers souvent proposée par les administrateurs de biens.

Si ces charges de gestion courante sont assez faciles à estimer, il n'en est pas de même pour les charges exceptionnelles de gros entretien: ravalement, toiture, changement de chaudière, mise aux normes des ascenseurs... Ces travaux peuvent parfois représenter une année de loyer voire plus. Il est donc essentiel de bien en tenir compte dans son plan financier, au moins pour les 5 à 10 prochaines années, si possible sur la durée de remboursement de l'emprunt.

Enfin, en tant que propriétaire bailleur, vous aurez à supporter des charges fiscales liées aux revenus dégagés par la location: impôt sur le revenu et contributions sociales. Celles-ci seront calculées sur les revenus nets, déduction faite des charges énumérées ci-dessus, notamment des intérêts de l'emprunt. A ce sujet nous vous invitons à vous renseigner sur les dispositifs de défiscalisation ainsi que sur les modalités de calcul des revenus fonciers.

Des recettes à ne pas surestimer

Afin d'appréhender au mieux les recettes à venir, il faut d'une part connaître le montant de marché du loyer ainsi que le taux d'occupation de logements comparables.

Pour estimer le loyer, il est conseillé de définir une fourchette et de retenir la valeur basse de la fourchette. Les biens dont le loyer est trop élevé ont du mal à trouver preneur et le taux de rotation y est plus important que la moyenne. Un fort taux de rotation est synonyme d'un fort taux de vacance et aussi de frais plus élevés car, à chaque relocation, il faudra payer les frais d'agence, de rédaction de bail et d'état des lieux. N'oubliez pas que si vous investissez dans un appartement en copropriété, lorsque votre logement sera vacant, vous aurez à supporter vous même les charges locatives de copropriété.

Le taux d'occupation va dépendre du montant de votre loyer par rapport au marché, de l'état de l'appartement ou de la maison mais aussi du type de bien que vous louez. Par exemple un petit logement étudiant dans une ville universitaire aura un taux d'occupation plus faible qu'un logement familial dans une petite ville de province, les étudiants ayant l'habitude de quitter leur logement en juin pour revenir en septembre ou octobre.

Enfin, les plus prudents, intégreront dans leur business plan, le risque d'impayés de loyers. Il peut être conseillé de se couvrir contre ce risque en souscrivant une assurance adéquate.

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Les commentaires


Le 06-06-2013 à 21:07 Construire sa retrai a écrit
Bon article démontrant que la location nue ne génère pas nécessairement une rentabilité importante.
Pour être plus précis sur l'aspect fiscal, c'est bien le taux marginal d'imposition + 15,5% de cotisations sociales qui sont prélevées.

Penser aussi au mode de LMNP pour limiter l'impact fiscal.


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