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Crédit immobilier: l'intérêt de la caution de prêt immobilier

caution pret immobilier Quel est l'intérêt de la société de cautionnement mutuel par rapport à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers?

A l'occasion de la souscription d'un emprunt immobilier, la banque demande une garantie afin de s'assurer du bon remboursement de sa créance.

L'hypothèque et le PPD

Traditionnellement, cette garantie était basée sur un droit de l'établissement bancaire sur le bien immobilier financé. Elle prenait la forme, soit d'une hypothèque, soit d'un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Contrairement au PPD qui ne peut garantir qu'un bien déjà existant, l'hypothèque peut être utilisée pour un bien neuf vendu en l'état futur d'achèvement ou pour des travaux de rénovation. Dans les 2 cas, si le remboursement du prêt n'est pas honoré, la banque peut exiger la vente de l'immeuble et se rembourser prioritairement sur le produit de cette vente.

Ces garanties doivent être actées dans un acte notarié et être publiées à la conservation des hypothèques. Les démarches entraînent des frais pour l'emprunteur de l'ordre de 2% de montant emprunté pour l'hypothèque et de 1% pour le Privilège de Prêteur de Deniers. Le jour de la revente, si les garanties ne sont pas éteintes, le souscripteur devra également payer des frais de mainlevée.

La solution de la caution mutuelle

A côté de ces 2 garanties traditionnelles, il existe une garantie basée, non pas sur le bien immobilier (droit réel) mais sur la personne de l'emprunteur (droit personnel). C'est la garantie par une société de caution mutuelle.

En cas de non remboursement du prêt à la banque, celle-ci s'adresse directement à la société qui a cautionné le prêt et lui demande de se substituer à l'emprunteur pour honorer le remboursement du prêt. C'est à la société de caution de trouver, par la suite, avec l'emprunteur, la meilleure solution pour se faire rembourser la créance (échelonnement des échéances, renégociation du taux, vente du bien...).

L'intérêt de la caution

Le premier avantage de la caution par rapport aux garanties hypothécaires est le coût. Cette garantie n'ayant pas à faire l'objet d'un acte notarié ni d'un enregistrement au bureau des hypothèques, elle est souvent plus économique que les autres garanties.
Par ailleurs, au moment de la revente de l'immeuble, alors que l'hypothèque et le PPD oblige à engager de nouveaux frais pour la main levée, dans le cas d'une caution, une partie de la somme versée initialement est remboursée à l'emprunteur par la société de caution.

Le second avantage de la caution est sa souplesse. Les formalités juridiques étant moins lourdes, les dossiers s'instruisent souvent plus vite. Par ailleurs, la garantit est transférable sur un nouveau projet en cas d'achat / revente.

Il faut toutefois savoir que cette garantie étant une garantie personnelle et non réelle (attachée à une personne et non à un bien immobilier), l'organisme de caution peut refuser certains dossiers sur la base de critères qui lui sont propres.

Société de caution: à qui s'adresser?

Les établissement financiers orientent le plus souvent leurs clients vers les sociétés de cautionnement avec lesquelles elles ont un partenariat.

La plus connue est le Crédit Logement qui garantit actuellement 30% de l'ensemble des prêts immobiliers distribués en France. Le Crédit Logement est détenu principalement par les grandes banques françaises (BNP Paribas, Crédit Agricole, LCL, Société Générale, Crédit du Nord, BPCE, Crédit Foncier, Crédit Mutuel, CIC, La Banque Postale...).

Combien ça coûte?

Simulation du coût de la caution par rapport à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers dans l'hypothèse d'un prêt de 100 000 €, 200 000 € ou 300 000 €.
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Les commentaires


Le 12-09-2011 à 11:31 credit immobilier a écrit
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