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Immobilier commercial: les risques d'une crise face au mur de la dette

Risques de crise sur l immobilier commercial Depuis quelques années, on entend parler du "mur de la dette" de l'immobilier commercial, source d'une possible crise financière en 2012 ou 2013. Qu'est ce que ce fameux mur de la dette?

Entre 2005 et 2007, des sommes très importantes ont été investies dans l'immobilier commercial (centres commerciaux, galeries marchandes, immeubles de bureaux, entrepôts, grands hôtels....). Ces investissements ont été réalisés par de grands groupes, à l'époque où les prix de l'immobilier non résidentiel étaient à leur plus haut.
Une très grande partie de ces sommes investies ont été financées par le recours à l'emprunt bancaire, le plus souvent par des prêts de type "in fine" ou "bullet": pendant la durée du contrat de prêt, l'emprunteur ne verse que les intérêts, le capital étant remboursé à la fin du contrat, en général en revendant l'immeuble ou en souscrivant un nouveau prêt garanti par la valeur du bien.

En période de hausse de prix, même légère, ces montages financiers peuvent être très rémunérateurs, d'autant plus qu'à l'époque où ils ont été engagés les taux d'intérêt étaient relativement bas et la rentabilité locative de ces immeubles assez intéressante.
A contrario, si les prix immobiliers viennent à baisser, les investisseurs se retrouvent dans des situations délicates avec des emprunts d'un montant supérieur à la valeur de leur bien immobilier ("négative equity"). Or, c'est bien ce qui s'est passé dans les années 2008-2009 qui ont vu les prix de l'immobilier tertiare et commercial fortement chuter.

Jusqu'à maintenant les conséquences de cette situation ont été relativement mesurées. Les difficultés sont plutôt attendues dans les deux ans à venir, lorsque la grande majorité des emprunts vont arriver à échéance et que les investisseurs vont devoir rembourser le capital emprunté dans les années 2005-2007: c'est cela qu'on appelle le "mur de la dette". Certains s'attendent à un krach immobilier voire un krach financier lorsque ces milliards de dollars, de livres ou d'euros de dettes vont arriver à échéance.
La situation de crise pourrait être aggravée par le fait qu'une partie des emprunts douteux ont fait l'objet de titrisation et se trouvent dissimulés dans des produits financiers opaques.

Déjà en juin dernier, la BRI (Banque des Règlements Internationaux) qui est en quelque sorte la "banque centrale des banques centrales" tirait la sonnette d'alarme:
"Il n'est pas sûr que les pertes liées à la crise aient été comptabilisées dans leur totalité. Ainsi, compte tenu des obligations de déclaration moins contraignantes, dans leur teneur et leur calendrier, imposées aux banques européennes, il est plus difficile de déterminer l'ampleur des dépréciations d'actifs auxquelles ces institutions devront procéder à l'avenir. En outre, il apparaît de plus en plus que l'on peut s'attendre à ce que l'exposition à l'immobilier commercial entraîne de nouvelles pertes. L'immobilier commercial aux Etats-Unis a perdu plus d'un tiers de sa valeur par rapport à son pic, et le taux d'impayés sur les prêts immobiliers commerciaux a dépassé 8 %, soit le double par rapport à fin 2008 et plus du quadruple par rapport à fin 2006. Le marché de l'immobilier commercial de nombreux pays européens ne s'est pas beaucoup mieux comporté. En Irlande et au Royaume-Uni, notamment, les prix de l'immobilier commercial ont chuté de 39 % et 46 %, respectivement, par rapport à leurs pics, et les pertes enregistrées au bilan des banques européennes devraient s'alourdir dans les années qui viennent. Les quelques informations disponibles laissent penser que certaines banques ont choisi de renouveler les prêts existants plutôt que de provoquer des saisies immobilières, retardant par là même la reconnaissance des pertes."

Plusieurs solutions s'offrent aux investisseurs et aux établissements financiers pour limiter les conséquences de ces situations délicates:
  • vendre les immeubles à prix cassé. Cela suppose quand même d'avoir les moyens d'encaisser la perte
  • restructurer la dette avec les banques pour reporter le remboursement du capital
  • créer des structures de défaisance comme l'avait fait le Crédit Lyonnais pour solder ses pertes il y a quelques années avec le CDR (Consortium De Réalisation)

En France, ce sont entre 10 et 15 milliards d'euros de dettes liées à l'immobilier commercial qui devraient arriver à échéance entre juillet 2011 et décembre 2013.

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