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Article du 21-05-2010 par Thierry C.

Etat et perspectives du marché immobilier: l'analyse économique de Marc Candelier

interview Marc Candelier Marc Candelier, éditeur du blog éponyme, nous livre son analyse du marché immobilier à travers certains indicateurs économiques: ratio prix de vente/loyer, démographie et inflation.

Immopub.fr: Nous avons découvert sur votre blog des articles très intéressants qui traitent du marché immobilier. Pourquoi vous intéressez-vous particulièrement à l'immobilier ?


Marc Candelier: Tout simplement à cause d'une mutation professionnelle sur Bordeaux, en septembre 2006. Cet événement m'a naturellement conduit à vendre ma maison en région parisienne et à rechercher un logement à proximité de mon nouveau lieu de travail. Mais en tant qu'acheteur, j'ai très vite trouvé les prix de la région bordelaise très élevés en comparaison des loyers. Un simple calcul m'a démontré de façon évidente qu'il était plus rentable d'être locataire que propriétaire ! Ce constat valait également pour la maison que je venais de vendre sur la région parisienne. C'est ainsi que je suis devenu locataire de ma résidence principale et que j'ai très rapidement cherché à comprendre pourquoi les prix pouvaient ainsi monter, et surtout être totalement déconnectés des loyers. Tout est devenu très clair lorsque j'ai compris que les prix du marché résultaient effectivement d'une confrontation entre l'offre et la demande, mais que cette demande était particulièrement influencée par le loyer de l'argent : les taux d'emprunt.

Immopub.fr: Comment analysez-vous l'évolution du ratio Prix/Loyer de vente sur le long terme ?


Marc Candelier: Le ratio Prix/Loyer est un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l'inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l'est l'euro pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas, plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière.
Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 40 ans, l'évolution de l'indice des prix de l'INSEE (courbe bleue) et celle du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indice des prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus constate-t-on une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait, c'est l'inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d'inflation sur cette période. L'autre courbe, de couleur rouge, montre l'évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991, et bien évidemment celle de 2008 qui est énorme en comparaison des deux autres. Au plus haut de la bulle, en 2008, les prix étaient en moyenne de l'ordre de 260 loyers. Le graphique montre que les prix peuvent sans aucun problème être divisés par deux, pour atteindre des valeurs d'environ 130 loyers !
Pour ceux qui ne sont toujours pas convaincus et qui pensent que nous ne sommes pas dans une bulle, le graphique que vous pouvez découvrir ci-après montre l'évolution des loyers et des prix de l'immobilier en comparaison de celle de notre PIB par ménage (richesse moyenne produite par chaque ménage).
De toute évidence, ce graphique montre que, depuis 1970, le prix moyen des loyers a évolué sensiblement moins vite que le PIB par ménage, alors que le prix moyen des logements a quant à lui évolué bien plus vite. Les prix de l'immobilier sont donc totalement "à côté de la plaque".

Evolution du ratio prix/loyers Evolution prix - loyers - PIB
cliquez sur les graphiques pour agrandir

Immopub.fr: Quelle sera, selon vous, l'incidence des facteurs démographiques sur le marché immobilier dans les prochaines années et décennies ?


Marc Candelier: Il faut savoir que les projections de la population française élaborées par l'INSEE donnent, pour le scénario central, une stabilisation de la population à long terme avec un effectif pratiquement constant de 70 millions, mais aussi une pyramide des âges qui resterait la même. Cela signifie que dans 100 ans, la France ne comptera guère plus de 70 millions d'individus.
Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne la structure de la population française depuis 1950 et sa projection jusqu'en 2050.
Ce graphique montre qu'à partir de 2010, le nombre de personnes dans la tranche d'âge de 0 à 60 ans restera relativement stable jusqu'en 2050. La croissance de la population française sera essentiellement due à l'augmentation du nombre de personnes de plus de 60 ans. Cette population comptera 14 millions d'individus en 2010 et 22 millions en 2050, soit une hausse de 57 %. Un constat s'impose : en 2000, nous avions 2,6 personnes en âge de travailler (20 à 59 ans) pour 1 personne en âge d'être à la retraite (plus de 60 ans). En 2040, ce ratio sera de 1,5. Cette situation aura une influence importante sur l'économie, en provoquant une hausse des dépenses de santé et une baisse des retraites.
D'autre part, les "papy-boomers" (plus de 60 ans) vont complètement changer leurs comportements de consommateurs, entraînant dans leur sillage des modifications économiques majeures.
La crise économique qui est loin d'être terminée, l'absence de croissance de la population active, l'inévitable baisse des retraites et la hausse des dépenses de santé vont avoir pour effet de baisser le revenu moyen des ménages. Seul le retour d'une très forte croissance économique peut changer notre situation. Il faut bien avoir à l'esprit que pour tenir notre économie, donc le travail et le revenu de nombreuses personnes, le budget 2010 de la France dépassera de 56% celui des recettes (420 milliards d'euros de dépenses pour 271 milliards d'euros de recettes) !

pyramide des ages structure de la population
cliquez sur les graphiques pour agrandir

Immopub.fr:Si l'un de vos amis souhaite acheter une maison et sollicite votre avis, que lui dites-vous ? "Attends un peu" ou "Oui, tu as raison, dépêches-toi" ?


Marc Candelier: ??videmment, ma réponse serait "Attends un peu". En fait, la réponse n'est pas aussi simple que cela. Je crois que je lui dirais que si son objectif est de gagner de l'argent, alors l'immobilier est à mes yeux un très mauvais placement. Par contre, si son objectif est de se faire plaisir et qu'il dispose d'un apport personnel d'au moins 40 %, alors pourquoi ne pas se lancer dans un achat. Il faut aussi intégrer le fait que si vous achetez aujourd'hui et que le prix de votre logement baisse par la suite, cela n'est pas forcément un problème si votre objectif est ensuite d'acheter plus grand ou mieux.
Acheter, pourquoi pas, mais il faut absolument avoir conscience que les prix ont une forte probabilité de baisser. En fait, la situation actuelle est particulièrement dangereuse pour le primo-accédant qui peut perdre beaucoup en se retrouvant en negative equity.

Immopub.fr: Si l'inflation est de retour, l'immobilier peut-il constituer un bon moyen de protéger son patrimoine ?


Marc Candelier: C'est effectivement une question qui revient souvent. En effet, beaucoup de gens pensent que l'inflation serait une bonne solution pour sortir notre pays de sa situation d'endettement. L'inflation ayant le pouvoir de gommer les dettes, certains seraient donc tentés de s'endetter au maximum pour acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût, car payé par l'inflation. D'autres encore sont convaincus que l'immobilier est une très bonne valeur refuge pour protéger leur patrimoine d'une éventuelle inflation. Il faut savoir que l'on peut très bien avoir de l'inflation importée sans pour cela voir nos salaires suivre le mouvement.
Revenons à l'immobilier et à l'inflation. Pour être concrets, prenons un exemple : en 2010, un logement coûte en France en moyenne 230 loyers, l'inflation est autour de 1,7 % et les taux d'emprunt sont autour de 3,4% pour un prêt sur 15 ans. On calcule un Rendement Locatif Brut (RLB) de 4,87% (1) et un Rendement Locatif Net (RLN) de 3% (2). L'inflation étant de 1,7 %, le rendement réel de l'immobilier locatif est autour de 1,3 %, mais votre capital est préservé.
Bien évidemment, en cas d'inflation plus élevée, personne ne vous achètera un bien immobilier qui procure un Rendement Locatif Net inférieur au taux d'inflation. Au moment de la revente de votre bien immobilier, votre prix devra donc tenir compte de cette réalité sous peine de ne pas trouver de clients. D'autre part, il y a une autre évidence dont il faut tenir compte, c'est qu'aucune banque ne prêtera à vos futurs acheteurs de l'argent à un loyer inférieur au taux d'inflation. Ceci étant bien compris, prenons l'hypothèse d'après laquelle nous aurions une inflation de 10%. Alors le "marché" exigera un Rendement Locatif Net de 11,3 %, de manière à toujours avoir un rendement net hors inflation de 1,3 %. Pour obtenir ce Rendement Locatif Net (RLN) de 11,3 %, on calcule que le prix moyen doit être autour de 62 Loyers ! Dans ce cas bien précis, votre patrimoine immobilier vous rapporte toujours un rendement réel de 1,3 % au-dessus de l'inflation, mais votre actif perd tout simplement 73 % de sa valeur !
Il faut donc bien comprendre que si l'inflation permet effectivement de gommer les dettes mais à condition que les salaires suivent, elle ne vous permettra jamais de gagner de l'argent, mais tout simplement d'en perdre.

Immopub.fr: Marc Candelier, merci beaucoup pour cette interview.
Nous rappelons que nous pouvons retrouver toutes vos analyses sur votre blog www.marc-candelier.com




(1) Si votre investissement est de 1,07.P (prix d'achat + 7 % de frais de notaire) et qu'il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut (RLB) en % de 100.(12.L/1,07.P) soit RLB=1121/R, avec R le ratio Prix/Loyer. Donc, un logement acheté 230 loyers offre un Rendement Locatif Brut de 1121/230=4,87 %.

(2) Avec des frais de l'ordre de 4,5 loyers par an, on calcule un Rendement Locatif Net (RLN) de 100.L.(12-4,5)/(P*1,07)=701/R=701/230=3 %.

(3) Si X est la valeur du logement exprimée en nombre de loyers, on peut poser l'équation suivante : RLN=701/X. Avec un Rendement Locatif Net (RLN) de 11,3 %, on calcule X=701/RLN=701/11,3=62 Loyers



A lire aussi

Les commentaires


Le 29-05-2010 à 22:41 laurent36 a écrit
Bonjour,

Merci pour cet article très intéressant.

En complément, je vous invite à lire l'article suivant :
- Immobilier : après une pause saisonnière, la chute libre ?
http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/article-immobilier-apres-une-pause-saisonniere-la-chute-libre-50373827.html

Cdt,

LC
http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/

Le 21-05-2010 à 21:10 Marc a écrit
Réponse à BulleDog

Je crois qu'il est clairement précisé:

Je crois que je lui dirais que si son objectif est de gagner de l’argent, alors l’immobilier est à mes yeux un très mauvais placement. Par contre, si son objectif est de se faire plaisir et qu’il dispose d’un apport personnel d’au moins 40 %, alors pourquoi ne pas se lancer dans un achat.

et aussi

Acheter, pourquoi pas… mais il faut absolument avoir conscience que les prix ont une forte probabilité de baisser. En fait, la situation actuelle est particulièrement dangereuse pour le primo-accédant qui peut perdre beaucoup en se retrouvant en negative equity.

Le 21-05-2010 à 20:05 BulleDog a écrit
Si le prix de votre bien baisse sur le marché et que le votre emprunt devient supérieur à la valeur de votre bien, vous ne pouvez pas rembourser la banque avec la revente de votre logement, donc cette phrase devient fausse, je cite :

"Il faut aussi intégrer le fait que si vous achetez aujourd’hui et que le prix de votre logement baisse par la suite, cela n’est pas forcément un problème si votre objectif est ensuite d’acheter plus grand ou mieux."

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