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Faut-il plafonner les loyers lors des relocations dans les grandes villes?

loyers plafonnes? Les points de vue des responsables politiques divergent sur la question de l'encadrement des loyers, notamment lors de relocation.

Lorsqu'un propriétaire propose pour la première fois un logement à la location, il peut fixer librement le loyer.

Il n'en est pas de même lors du renouvellement d'un bail avec le même locataire: l'augmentation du loyer est plafonnée, elle ne peut dépasser l'évolution de l'IRL (Indice de Référence des Loyers), sauf si le loyer est "manifestement sous-évalué". Dans cette hypothèse, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (voir ci-dessous l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989).

Quant aux logements qui font l'objet d'une relocation, le bailleur doit fixer le loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il n'a toutefois pas besoin de justifier du caractère "manifestement sous-évalué" du dernier loyer exigé du précédent locataire pour le réévaluer.

Face à la crise du logement et aux fortes hausses des loyers qui sont la conséquence de l'envolée des prix de l'immobilier, principalement dans les grandes agglomérations, et en premier lieu à Paris, les réponses à apporter pour retrouver un certain équilibre ne font pas l'unanimité au sein de la classe politique.

Dans un interview du 22-11-2010 au site Capital.fr, Jean-Yves Le Bouillonnec, responsable PS des questions de logement pour le groupe socialiste à l'Assemblée nationale, préconise l'encadrement des loyers à la relocation. Selon lui "il est urgent de maîtriser les augmentations qui deviennent insupportables pour les locataires, notamment pour les étudiants". Il propose également d'étendre les aides au logement (APL) au plus grand nombre afin que les ménages ne consacrent pas plus de 25% de leur revenus à leurs charges locatives.

Dans le même état esprit, Bertrand Delanoë propose, dans une interview au Parisien, d'"expérimenter dans la capitale un dispositif d'encadrement des loyers à la relocation", face à la spéculation immobilière qui a fait flamber les prix "de 40% en dix ans".

Le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, a réagi à ces propositions dans un entretien accordé au site Capital.fr le 29 novembre dernier.
Selon lui, imposer de nouvelles contraintes aux propriétaires bailleurs ne règlera pas le problème du logement, mais risquerait "de les voir jeter l'éponge en vendant leurs biens à des institutionnels étrangers, ce qui réduira in fine l'offre locative."
Benoist Apparu ajoute "dans le contexte actuel où les rendements locatifs sont plutôt à la baisse, mieux vaut laisser au marché de la location les marges de manoeuvre qui le rendent encore attractif car nous avons besoin de propriétaires pour financer les nouveaux logements nécessaires."



Ce que dit la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs

Article 17

a) Le loyer :
- des logements neufs ;
- des logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise en conformité avec les caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ;
- des logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l'objet d'une première location ou, s'ils sont vacants, ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, est fixé librement entre les parties.
b) Le loyer des logements vacants ou faisant l'objet d'une première location qui ne sont pas visés au a ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19, s'il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables jusqu'au 31 juillet 1997. Avant cette date, le Gouvernement présentera au Parlement un rapport d'exécution permettant d'établir la comparaison entre l'évolution des loyers des logements vacants selon qu'ils relèvent du a ou du b du présent article.
Toutefois, le Gouvernement présentera au Parlement, dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la loi n° 92-722 du 29 juillet 1992 portant adaptation de la loi n° 88-1088 du 1er décembre 1988 relative au minimum d'insertion et relative à la lutte contre la pauvreté et l'exclusion sociale et professionnelle, un rapport d'information sur les logements vacants dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants au sens du recensement général de la population, spécifiant, entre autres, les motifs et la durée de la vacance. En cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l'article 19, le locataire dispose, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d'un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, fixe le loyer.
c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

Article 19

Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

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