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Immobilier: quid du choc de simplification?

immobilier et choc de simplification Les dernières réformes liées à l'immobilier vont-elles dans le sens de la simplification voulue par le gouvernement? Est-ce vraiment la fin des usines à gaz fiscales et réglementaires?

Mi-juillet, Jean-Marc Ayrault annonçait un choc de simplification destiné à simplifier la vie des entreprises et des particuliers. On peut donc imaginer que, dans les cabinets ministériels, tout nouveau texte, avant d'être présenté au législateur est étudié dans ce soucis de simplifier les choses, d'alléger les codes et de rendre plus compréhensibles les règles en matière, entre autres, de fiscalité, d'urbanisme, de rapports locatifs... Au travers de quelques exemples, on peut malheureusement constater qu'il y a encore de très gros efforts à faire. Il ne s'agit pas ici de juger du bien fondé des réformes mais seulement d'en analyser le degré de complexité.

La réforme des plus-values immobilières: les inspecteurs des finances se sont lâchés

Jusqu'en 2011, les règles étaient simples en matière d'imposition des plus-values immobilières: l'exonération était totale après 16 ans de détention grâce à un abattement de 10% chaque année au delà de la cinquième année. En 2012, le gouvernement Fillon avait commencé à complexifier les règles , en transformant le taux linéaire de 10% en taux progressif de 2 à 8%.
La dernière réforme entrée en vigueur au 1er septembre 2013 est un modèle parfaitement abouti de ce que peut être la complexité fiscale:
  • un nouveau mode de calcul des abattements pour durée de détention est mis en place... sauf pour les terrains à bâtir pour lesquelles on conserve l'ancien barème
  • l'assiette de calcul pour l'imposition de la taxe est différente de celle servant au calcul des prélèvements sociaux. Pour une seule et même opération imposable, il faut calculer deux assiettes différentes.
  • un abattement exceptionnel est mis en place pour une période d'un an (ventes signées entre septembre 2013 et août 2014)
  • les grosses plus-values de plus de 50000 € sont soumises à une surtaxe calculée de manière progressive (10 tranches)
La juxtaposition de ces réformes fait du calcul de la plus-value une opération d'une complexité effrayante pour la plupart des particuliers qui envisagent une opération de vente immobilière. Fort heureusement certains sites comme Immopub vous propose un simulateur pour vous aider dans vos calculs.

Les rapports locatifs: peut mieux faire

Pour la mise en place de l'encadrement des loyers, le législateur n'a pas choisi, là non plus, la façon la plus simple de faire. Plutôt que de prendre son temps pour présenter un texte abouti et mettre en place les observatoires immobiliers de loyers, Cécile Duflot a préféré légiférer en urgence en août 2012 en présentant un décret provisoire dans l'attente de la loi définitive qui n'entrera en vigueur qu'au plus tôt au second semestre 2014. Les professionnels ont du rédiger de nouveaux modèles de contrats et expliquer aux bailleurs les nouvelles dispositions. Le temps que celles-ci commencent à être comprises, un nouveau texte législatif aura changé les règles...

De même l'idée de moduler le délai de préavis minimum imposé au locataire selon son secteur géographique rendra les règles plus confuses. Il s'agit ici de réduire le délais de préavis du locataire de 3 mois à 1 mois, mais seulement dans les zones tendues. La liste des ces zones étant susceptible d'évoluer dans le temps, nul doute que la règle de préavis deviendra difficilement assimilables aussi bien par les locataires que par les bailleurs. Multiplier les exceptions aux règles générales ne rime pas avec choc de simplification.

Les avancées positives

A l'inverse des quelques exemples que nous venons de citer, certaines autres mesures vont tout à fait dans le sens de la simplification:
  • le dossier unique pour les demandes de logements sociaux
  • le projet de loi ALUR prévoit d'établir le bail conformément à un bail type qui sera défini par décret, de même pour l'état des lieux
  • l'ordonnance visant à lutter contre les recours abusifs en matière d'urbanisme qui facilitera la réalisation des opérations immobilières
  • le nouveau principe selon lequel le silence de l'administration vaut accord

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Les commentaires


Le 12-09-2013 à 11:52 solenou a écrit
le plus drôle c'est que la taxe sur les plus values des terrains à batir pourrait être remodifiée, pardon rereremodifiée, début d'année prochaine, en 2014

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