Immobilier locatif: quels sont les risques sur un investissement locatif aujourd'hui? Comment se prémunir contre ces risques? Quelques conseils et les pièges à éviter.


Depuis le début de la crise, le marché immobilier du neuf est soutenu par les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif. Selon la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs, au premier trimestre 2010, 63 % des ventes dans le neuf entraient dans le dispositif Scellier.

Deux risques majeurs pèsent aujourd’hui sur ces investissements :

• Le risque d’une offre surabondante
  Le déséquilibre entre offre et demande locative a été une conséquence dommageable du dispositif de Robien sur de nombreux secteurs, comme Montauban, Angoulême, Limoges et aussi sur de plus petites agglomérations excentrées des bassins d’emploi.
   
• Un plan financier calculé sur un loyer moyen déconnecté de la réalité du marché
  Les commerciaux des programmes neufs présentent souvent à leurs prospects des plans financiers prévisionnels établis sur la base d’un revenu locatif égal au plafond Scellier. Or, sur certaines zones, le loyer de marché peut être très largement inférieur au loyer maximum autorisé par la loi Scellier (écarts allant jusqu’à 30 ou 40%). La carte ci-dessous identifie ces zones où il existe un décalage entre les maxima Scellier et les loyers réels de marché.

Face à ces 2 risques majeurs, quelques conseils de bon sens peuvent aider le futur investisseur à se rassurer :

• Faire soi-même son étude sur le marché locatif local
  Consulter les annonces et interroger les agences en se positionnant comme si on recherchait un logement à louer. Cette démarche permet de déceler un éventuel déséquilibre du marché et une offre surabondante qui risquerait de compromettre la rentabilité de l’investissement. Elle permet également de connaître exactement la valeur locative du logement et d’établir son plan financier sur des éléments tangibles et réalistes.
   
• Ne pas négliger les qualités et les défauts extrinsèques au logement : environnement immédiat, desserte par les transports en communs, proximité d’un bassin d’emploi, des commerces, des écoles, des services publics, des espaces verts. Ces éléments doivent être appréhendés, non seulement pour apprécier la facilité à louer le logement, mais aussi pour se rassurer sur la valeur du logement en cas de revente. La valeur de l’investissement in fine, est un élément déterminant de la rentabilité, trop souvent oublié.
   
• Toujours garder en tête qu’un investissement locatif est un investissement immobilier avant d’être un investissement de défiscalisation.