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Investissement immobilier: faut-il supprimer le Scellier?

Scellier et Commission Europeenne Alors que la Commission Européenne pourrait remettre en cause la défiscalisation Scellier, on peut s'interroger sur le bien fondé économique de ce dispositif d'aide à l'investissement immobilier locatif.

En février, la Commission Européenne avait déjà demandé à la France de revoir ses dispositifs d'aide à l'investissement immobilier, les amortissements Besson, de Robien ou encore Périssol. Dans une interview accordée au journal Les Echos le 4 mars, Algirdas Semata, commissaire européenne à la fiscalité, semble également décidée à examiner de près le dispositif Scellier.

Pourquoi la Commission Européenne s'attaque-t-elle aux aides fiscales à la pierre?


Les hauts fonctionnaires de Bruxelles considèrent que ces dispositifs sont "incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamental du marché unique de l'Union européenne".
D'une part, ils dissuaderaient les contribuables français d'investir dans les autres pays européens (pour profiter de la défiscalisation, le logement neuf doit être construit en France), et d'autre part, ils seraient "discriminatoires" dans la mesure ou un contribuable domicilié hors de France ne pourrait pas en bénéficier au même titre qu'un contribuable français.

Les menaces de la Commission Européenne sont-elles légitimes?


Il pourrait sembler légitime d'harmoniser l'ensemble des fiscalités des pays européens afin d'éviter le dumping fiscal au sein même de l'Union. Les pouvoirs politiques n'ayant toutefois pas encore décidé d'engager cette harmonisation, la légitimité de la Commission sur ce domaine est contestable. Il est d'ailleurs surprenant qu'elle s'attaque à un dispositif particulier sans se pencher sur toutes les niches fiscales de l'ensemble des pays européens. Le problème de la fiscalité européenne doit être étudié dans son ensemble et faire l'objet de vrais réformes politiques et non de petites retouches aléatoires selon la simple volonté de quelques hauts fonctionnaires.

Les arguments avancés par la commission sont d'autant plus difficiles à accepter que, si on suivait ses prescriptions, l'Etat français serait amené à subventionner par l'impôt des constructions hors du territoire. Cela serait particulièrement injuste pour les contribuables français qui eux ne bénéficient pas des avantages fiscaux des autres pays, du taux d'imposition sur les sociétés de l'Irlande par exemple, ou encore du taux de TVA à 18% de l'Espagne.

Le bien fondé économique de ces dispositifs également contesté


Les défenseurs de ces aides à la pierre par la défiscalisation de l'investissement locatif expliquent que les différents dispositifs ont permis de maintenir un volume de constructions significatif. Une très grande partie des programmes neufs sont commercialisés en Scellier, ce qui alimente le marché locatif et comble une partie du déficit de logements en France. Par ailleurs, ces constructions soutiennent l'activité du bâtiment et donc l'emploi. Le bilan serait donc globalement positif, aussi bien pour les finances publiques (le dispositif étant en partie financé par le surcroît de taxes liées à l'activité de construction) que pour l'équilibre social, les ménages pouvant se loger dans un parc locatif immobilier neuf qui n'existerait pas sans le dispositif.

Le bilan des de Robien, Périssol, Borloo, Besson et Scellier n'est pourtant pas si enthousiasmant pour leurs détracteurs qui demandent la fin de ces aides en avançant plusieurs arguments.

  • Ces aides fiscales sont injustes, dans la mesure, où elles ne peuvent bénéficier qu'aux ménages les plus favorisés, ceux qui ont les moyens d'investir dans l'immobilier d'une part, et qui, d'autre part, ont besoin de défiscaliser leurs revenus.

  • Ces niches fiscales auraient favoriser la montée des prix de l'immobilier et l'émergence d'une bulle immobilière. Il est vrai que la forte demande en investissement Scellier a une incidence directe sur les prix du neuf en France et empêche de nombreux primo accédants de se porter acquéreur d'un logement neuf. En l'absence d'incitation fiscale, les prix de vente des programmes neufs seraient certainement moins élevés. A coût de construction équivalent, l'équilibre se ferait par une baisse généralisée du prix du foncier.

  • Les dispositifs incriminés, ont , sur certains secteurs géographiques, complètement déséquilibré le marché locatif avec une offre de logements surabondante. Certains programmes sont inoccupés à 50% et les investisseurs se retrouvent avec des logements impossibles à louer dans les conditions qui leur avaient été présentées lors de la vente. La rentabilité n'est donc pas toujours au rendez-vous.

  • Le dispositif Scellier coûte très cher au finances publiques et aggrave le déficit. Même sans ce dispositif, les logements seraient construits car la demande est là. L'arguments selon lequel l'Etat récupère ces allégements d'impôts via les taxes sur les constructions ne tient donc pas.

  • L'Etat doit laisser faire l'offre et la demande. Toute intervention de sa part dans le secteur de l'immobilier déséquilibre le marché et créé une tension sur les prix.
    A cet égard, l'exemple de l'Allemagne, si souvent montré comme le bon élève, est intéressant. Outre-Rhin, l'investissement immobilier locatif n'est pas subventionné par l'Etat et il existe pourtant un parc locatif très important. L'Etat n'a pas encouragé l'accession, ni la défiscalisation, ce qui a permis de maintenir des prix raisonnables. L'Allemagne est un des seuls pays européens à ne pas avoir connu la flambée des prix de l'immobilier ces 10 dernières années. Peut être aussi un des seuls à ne pas devoir connaître le krach immobilier, comme l'ont déjà connu l'Irlande, l'Islande ou l'Espagne...



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Les commentaires


Le 09-03-2011 à 09:50 Thierry C. a écrit
La réaction de la Comission des affaires Européenes de l'Assemblée Nationale ne s'est pas faite attendre. Elle a adopté, le 1er mars, une proposition de résolution, qui remet en cause l'avis de la Commission européenne. Nous la retranscrivons ci-dessous dans son intégralité.

PROPOSITION DE RÉSOLUTION
EUROPÉENNE

relative à l’avis motivé de la Commission européenne à la France sur les aides fiscales à l’investissement locatif

(Renvoyée à la commission des finances, de l’économie générale et du contrôle budgétaire, à défaut de constitution d'une commission spéciale dans les délais prévus par les articles 30 et 31 du Règlement)

PRÉSENTÉE

par M. Pierre LEQUILLER,

Député.

PROPOSITION DE RÉSOLUTION EUROPEENNE


Article unique

L'Assemblée nationale,

Vu l'article 88-4 de la Constitution,Vu le communiqué de presse IP/11/160 de la Commission européenne du 16 février 2011 « Fiscalité : la Commission demande à la France de modifier certaines dispositions fiscales discriminatoires en matière d’investissements dans le logement locatif »,

Considérant que ce communiqué précise que la Commission européenne a adressé un avis motivé à la France demandant « de modifier des dispositions qui permettent aux investissements dans l'immobilier résidentiel neuf situé en France de bénéficier d'un amortissement accéléré, mais qui ne l'autorisent pas pour des investissements similaires à l'étranger »,

Constatant que la politique du logement relève de la compétence exclusive des Etats membres,

Constatant que les règles régissant l’impôt sur le revenu relèvent, en l’état, des Etats membres,

Constatant en outre que les accords visant à éviter la double imposition conclus par la France avec les Etats membres de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen réservent le droit exclusif d’imposer les revenus immobiliers à l’Etat dans lequel le bien est situé,

1. Estime la demande de la Commission européenne contraire au principe de subsidiarité,

2. La juge également contraire au principe de proportionnalité,

3. Considère dans ces conditions qu’aucun des arguments juridiques avancés par la Commission européenne n’est de nature à justifier une remise en cause des aides fiscales à l’investissement locatif.

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