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Investissement immobilier: faut-il investir dans les SIIC?

investissement immobilier SIIC L'achat de titres de sociétés d'investissement immobilier cotées est-il toujours aussi rentable?

Un particulier peut investir dans l'immobilier sans avoir à supporter toutes les tracasseries d'un achat immobilier et de la gestion d'un bien. Il lui suffit d'acheter des titres de sociétés d'investissement immobilier cotées en bourse, les SIIC.

Les actions de ces sociétés s'achètent auprès des intermédiaires financiers comme les titres de n'importe quelle société cotée. Elles étaient jusqu'à maintenant éligibles au PEA.

Un régime fiscal très avantageux remis partiellement en cause

Les SIIC ne sont pas imposées à l'impôt sur les sociétés pour leurs activités immobilières de locations et de cessions. Seuls les dividendes distribués aux actionnaires sont imposés, directement entre les mains de ces actionnaires. En contrepartie de cet avantage fiscal, les SIIC ont l'obligation de redistribuer une grande partie de leur bénéfice sous forme de dividendes: au moins 85% des bénéfices sur les opérations de locations, et au moins 50% sur les opérations de cessions d'immeubles.
En plus de cet avantage, l'actionnaire bénéficiait d'un abattement de 40% sur les dividendes qu'il percevait de la SIIC. En octobre dernier, le président de la Commission de finances à l'Assemblée Nationale, Jérôme Cahuzac, a fait voter un amendement pour mettre fin à cet anomalie considérant qu'il s'agissait d'une véritable niche fiscale ne répondant à aucun objectif d'intérêt général.
Par ailleurs, sur proposition du rapporteur de cette commission des finances, Gilles Carrez, l'éligibilité des titres de SIIC au PEA sera supprimée. Les détenteurs de PEA doivent sortir ces titres de leur PEA au plus tard au 1er janvier 2013.

Des investissements en majorité dans l'immobilier tertiaire et commercial

Les SIIC investissent la plus grande partie de leur capital dans les immeubles de bureaux et dans les centres commerciaux. On les retrouve également dans des résidences étudiantes ou des résidences services pour personnes âgées. La part du capital investie sur le logement représenterait à peine 10%.

Une rentabilité élevée pour un placement qui pourrait devenir risqué

Compte tenu des avantages fiscaux et de la bonne tenu de l'immobilier tertiaire et commercial, les SIIC ont été, ces dernières années de bons placements.
Les prochaines années pourraient être plus moroses pour les détenteurs de titres SIIC.

D'une part, les avantages fiscaux qui ont déjà été rognés pourraient être remis complètement en cause. Compte tenu des contraintes budgétaires qui pèsent sur les finances publiques, ces dérogations fiscales sont de plus en plus difficiles à justifier. Si les SIIC devaient être soumises à l'IS, leur rentabilité s'en trouverait affectée.

D'autre part, les SIIC sont fortement endettées. En cas de hausse des taux d'intérêt, leurs résultats seraient directement impactés. Un resserrement des conditions de crédit pourrait freiner brusquement leur développement.

Enfin, le dernier facteur de risque de ces placements, est le manque de diversification. La rentabilité est dépendante de la bonne tenue du marché immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts). Un retournement de ce marché pourrait remettre en cause l'équilibre de ces sociétés. Ce risque est d'autant plus fort que plusieurs économistes et experts s'attendent à une crise de l'immobilier commercial en 2012 et 2013, ce qu'ils appellent le "mur de la dette".
Certaines sociétés d'investissement immobilier cotées, bien conscientes de ce problème, commencent d'ailleurs à se diversifier. La SIIC Altarea Cogedim vient ainsi de lancer une OPA amicale sur le site de commerce en ligne RUE DU COMMERCE (OPA ouverte le 16 décembre).

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