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Investisseurs immobiliers: comment louer un logement sans s'engager sur 3 ans?

locations moins de 3 ans Certains propriétaires veulent louer leur bien immobilier sans s'engager sur un bail d'habitation classique de 3 ans. Quelles possibilités leur sont offertes?


La location de biens immobiliers à titre d'habitation est règlementée et très encadrée afin de garantir au locataire une certaine stabilité dans son logement.
Ainsi, un bail d'habitation, en principe, ne peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans, cette durée étant même portée à 6 ans lorsque le bailleur est une personne physique (autre qu'une SCI familiale). Si il veut ne pas renouveler le bail à l'issue de cette période de 3 ou 6 ans, le bailleur doit donner congé à son locataire avec un préavis de 6 mois et motiver les raisons de son refus de renouveler le bail: reprise pour vendre le logement ou pour l'habiter (lui-même ou ses proches).

Il peut arriver que certains propriétaires ne puissent pas ou ne souhaitent pas s'engager une période aussi longue. Il existe plusieurs dispositions légales qui le leur permettent.

  • 1 - Louer le logement en meublé

    Si le propriétaire meuble le logement, il peut proposer un contrat d'une durée de 1 an, celui-ci étant renouvelable par tacite reconduction comme un bail non meublé (toutefois le délais de préavis pour signifier le non-renouvellement est de 3 mois au lieu de 6).

    Si il loue ce logement meublé à un étudiant, il est même possible de conclure un bail de 9 mois non reconductible.

    A noter que pour pouvoir bénéficier du statut dérogatoire des baux meublés, il ne suffit pas de mettre un lit, une table et une chaise dans le logement. Même si le législateur n'a pas clairement défini ce qu'est un logement meublé, la jurisprudence considère que doivent être présents les éléments essentiels à la vie domestique permettant d'assurer le couchage, le rangement et la prise des repas.

  • 2 - Justifier de raisons professionnelles ou familiales

    Tous les propriétaires ne peuvent pas meubler le logement avant de le proposer à la location. Cette solution n'est pas toujours aisée, notamment pour les grands logements, et la demande pour des locations meublées peut être assez limitée sur certains marchés (maison individuelle par exemple).
    Aussi le législateur a offert au bailleur la possibilité de conclure un bail de moins de 3 ans (minimum de 12 mois) portant sur un logement non meublé, dans la mesure où il peut justifier cette courte durée par la survenance d'un évènement à venir. Cet évènement doit être connu et défini lors de la conclusion du bail, il doit être en rapport avec la vie familiale ou professionnel du bailleur: déplacement professionnel provisoire de quelques mois, départ à la retraite, besoin du logement pour des enfants qui poursuivent leurs études...
    Si l'évènement prévu au bail ne se produit pas, le bail se transforme de plein droit en un bail de 3 ans. Toutefois, le bailleur a la possibilité de reporter le terme du contrat en prévenant son locataire 2 mois à l'avance (il ne peut utiliser cette possibilité qu'une seule fois).

  • 3 - Les autres cas

    Les locations de locaux d'habitation constituant la résidence secondaire du locataire, les locations saisonnières, les locations de logements de fonctions ne sont pas soumises au droit commun qui impose une durée minimale de 3 ans.

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