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Aménager, vendre ou louer un logement en sous-sol: quelles sont les règles?

logement en sous-sol Qu'est-ce qu'un sousplex?

Peut -on aménager un logement dans un sous-sol en vue de l'habiter soi-même, de le louer ou de le revendre?


Les parisiens ont fait la connaissance d'un nouveau terme immobilier il y a quelques années: le sousplex. A l'image du duplex, le sousplex est un logement aménagé sur 2 niveaux. Il s'agit tout de même d'un duplex un peu particulier dans la mesure où l'étage supérieur est au rez-de-chaussée et l'étage inférieur en sous-sol.
C'est l'explosion des prix de l'immobilier et la raréfaction de l'offre sur Paris qui a permis le développement de ces surfaces un peu atypiques. Les propriétaires de rez-de-chaussée (le plus souvent des anciennes loges de gardiens ou des anciens commerces) ont trouvé dans l'aménagement des caves en sous-sol un bon moyen d'agrandir et de valoriser leur logement.

Encore plus surprenant, et inimaginable il y a quelques années, on a vu des propriétaires peu scrupuleux aménager des studio (plus exactement des studettes) en réunissant des caves d'immeuble en vue de les louer. Un investissement certainement juteux lorsqu'on connait la valeur de ces surfaces annexes et le montant des loyers des petites surfaces dans les grandes villes.

Quelle est la règlementation pour aménager un sous-sol en logement?


L'aménagement de surfaces en sous-sol est soumise à 3 conditions:
  • l'accord de la copropriété pour modifier la destination des surfaces. Cet accord doit aussi être sollicité si des travaux portent sur la structure de l'immeuble (percement de la dalle du rez-de-chaussée pour installer un escalier par exemple) ou les parties communes de la copropriété.
  • le dépôt d'une déclaration préalable de travaux auprès de la Mairie du fait du changement de la destination des surfaces.
  • après la réalisation des travaux, le dépôt d'une déclaration H2 au centre des impôts fonciers du lieu de situation du bien afin de réévaluer la valeur locative cadastrale du logement, cette valeur servant de base au calcul pour la taxe foncière et la taxe d'habitation

Peut-on proposer à la location une surface en sous-sol?


Le bailleur qui souhaiterait mettre ce type de logement en location doit s'assurer que celui-ci répond bien aux normes de décence:
  • surface habitable de 9m² minimum
  • hauteur sous plafond d'au moins 2,20m
  • le logement doit être éclairé naturellement par une ouverture à hauteur d'homme et être ventilé
  • le logement doit être équipé d'un évier avec eau chaude et eau froide, d'un espace toilette avec douche ou baignoire, et d'un WC séparé de la pièce où sont pris les repas et de l'espace cuisine

Est-il intéressant d'acheter un logement aménagé en sous-sol?


Avant d'acheter ce type de logement il convient bien entendu de s'assurer que toutes les démarches administratives mentionnées ci-dessus ont bien été demandées et obtenues (copropriété, déclaration de travaux, déclaration H2).

Quant au prix du mètre carré de ces surfaces, il est bien entendu moins onéreux qu'une surface en étage. Il faut toutefois bien garder en tête qu'il s'agit d'un sous-sol et qu'en cas de retournement du marché immobilier, ces surfaces atypiques seraient les premières à connaître une chute des prix.

Il convient également d'être très vigilant sur les risques d'humidité. L'aménagement peut parfois cacher la misère et dissimuler des murs humides et des infiltrations de l'extérieur. Une bonne ventilation de ces surfaces est essentielle.

Où trouver la déclaration H2?


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Les commentaires


Le 15-02-2016 à 08:40 Iretad a écrit
Mon logement répond à tout les critères de la réglementation. Il est 98cm sous le niveau du sol 126cm hors sol, il a des fenetres double vitrage a hauteur d'homme, tout le confort requis. Les wc séparés de la salle d'eau et de la cuisine et du salon et pourtant l'ARS ( agence régionale de santé) l'a déclaré inhabitable et la Préfecture a émis un Arrêté d'interdiction d'habiter. La locataire qui ne paie plus rien à cause de l'Arrete ne veut pas partir.
Quel recours contre cet Arrêté injuste?

Le 03-06-2015 à 13:46 Chaudhry a écrit
Bonjour j'ai une maison avec une partie du sous sol qui est sous une terrasse dans Le jardin avec des grand velux donc très lumineux et ventilée avec une hauteur sous plafond de 2 m70 je ne comprend pas pourquoi la mairie m'en interdit me reproche que les fenètres sont dans le plafond et pas dans les murs et que l'on peut pas voir par les plantes 😓 alors que mon appartement est décent j'aimerais savoir si un sous sol totalement décent a l'habitation peut il etre loué ?(selon la Loi avec l'article si possible merci

Le 18-09-2014 à 16:48 Antoine a écrit
Bonjour,

Je suis tombé sur votre article pour concernant les logements en sous-sol.
Article très bien fait !

D'ailleurs, pour ceux qui le souhaitent il y a également un article qui traite de comment louer un sous-sol et du coup rentabiliser un espace bien souvent inutilisé : http://blog.locatme.fr/post/70483373870/peut-on-louer-en-sous-sol

A bientôt

Antoine

Le 26-03-2011 à 14:59 catoche a écrit
voilà , j ai recueilli un jeune homme car son propriétaire le harcèle, son logement présente des moisissures et des rats dans son studio
en faisant venir l'hygiène de la mairie de Toulon, l'inspecteur s'est renseigné auprès de la DDASS et celle ci lui a appris que la hauteur sous plafond est de 2.20 m et que dans son studio, la hauteur est de 2 m.
ce jeune homme veut partir tout de suite mais quels sont ses recours ?

merci de nous répondre


Le 07-12-2010 à 17:26 virginie a écrit
à éviter dans certains quartiers de Paris (peu de personnes se souviennent des crues de 1910 qui ont vus les sous-sols de plus d'un immeuble engloutis par les eaux de la Seine).

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