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Immobilier : est-ce la crise ou la reprise dans les autres pays ?

Immobilier dans les autres pays Alors que les professionnels du secteur annoncent une reprise de l'immobilier en France, il est toujours intéressant de sortir un peu de l'hexagone pour voir ce qui se passe à l'extérieur.

Un petit tour d'horizon des marchés immobiliers en Allemagne, au Royaume-Uni, en Espagne, aux Etats-Unis et en Chine.


Alors que les professionnels du secteur annoncent une reprise de l'immobilier en France, il est toujours intéressant de sortir un peu de l'hexagone pour voir ce qui se passe à l'extérieur.

Un petit tour d'horizon des marchés immobiliers en Allemagne, au Royaume-Uni, en Espagne, aux Etats-Unis et en Chine.

Allemagne : pas de bulle = pas de crise


Le marché immobilier est très différent de celui de la France. Entre 1998 et 2008, alors que les prix doublaient en France, en Allemagne ils sont restés quasiment stables dans un marché atone.

Le facteur démographique est la principale explication de cette dépression immobilière. La population allemande vieillit, le taux de natalité est un des plus faibles d'Europe d'où une demande de logements beaucoup moins forte que dans les autres pays européens.

Une autre explication est à trouver dans le fait que les allemands ne cherchent pas à devenir propriétaire de leur logement, ils sont nombreux à privilégier le système locatif (42% de propriétaires en Allemagne contre 60% en France).

La rigueur (d'autres diront la sagesse) des banques allemandes qui refusent de financer des acquéreurs tout juste solvables ainsi que l'encadrement des loyers sont également des facteurs qui ont empêché la création d'une bulle immobilière en Allemagne.

Le marché immobilier est également marqué par de fortes disparités géographiques, conséquences de la réunification : l'immobilier se porte beaucoup mieux dans le sud-ouest du pays que dans les villes de l'Est.

Royaume-Uni : lente reprise après l'explosion de la bulle


La bulle immobilière au Royaume Uni a explosé en 2008, année pendant laquelle les prix, tout comme les mises en chantier, ont chuté. Il faut dire que le marché immobilier anglais est certainement l'un de ceux qui avaient le plus gonflé au cours des 15 années précédentes. C'est grâce à cette bulle immobilière que de nombreux ménages anglais sont venus s'installer en France dans les décennies 90 et 2000, achetant à tour de bras fermettes, bâtiments à restaurer, manoirs et châteaux dans les campagnes françaises.

Le cycle baissier a pris fin pendant l'année 2009 et le marché est en train de redémarrer doucement après une baisse des prix de 19% (point culminant de 2007 selon l'indice Halifax).

Selon la dernière étude de Standard & Poor's les prix sont repartis à la hausse depuis le début de cette année. Cette même étude reste toutefois prudente sur l'évolution à court terme en précisant que, là où les prix sont surévalués, ceux-ci pourraient se réajuster à la baisse dès cette année ou au début de l'année prochaine.

Espagne : l'immobilier entraîne le pays dans la crise


Avant la crise, le modèle de croissance espagnol était principalement basé sur le bâtiment et la construction. C'est, tout naturellement, ce secteur qui a le plus souffert de la récession entraînant derrière lui toute l'économie du pays.

Baisse des prix, chute des mises en chantier, stock de logements neufs difficiles à écouler, licenciements dans le bâtiment, risques de défaillance de grands groupes de promotion immobilière qui fragilisent les établissements financiers, durcissement des conditions de crédit : le cercle vicieux de la crise immobilière s'est mis en marche plus vite et plus fortement en Espagne que dans les autres pays européens.

Malgré ces signes négatifs, le marché immobilier a marqué depuis le début de l'année, quelques frémissements de reprise. Ainsi, en février ce marché affichait une hausse de 18,7%. Un rebond qui s'explique en grande partie par un effet d'aubaine : le gouvernement a programmé la fin de l'aide fiscale pour l'acquisition de sa résidence principal. Cet avantage disparaissant en fin d'année, certains ont voulu en profiter avant qu'il ne soit trop tard.

Etats-Unis : les saisies continuent, les ventes reprennent


Depuis qu'a explosé la crise des subprimes, de nombreux ménages américains sont contraints de quitter leur logement acheté à crédit. En avril dernier, ce sont encore 92 000 maisons qui ont été saisies par les établissements financiers et 334 000 foyers qui ont été avisés d'une saisie prochaine.

Au début de la crise, les expulsés étaient principalement des personnes disposant de faibles revenus et qui ne pouvaient plus faire face à la charge croissante que représentait le remboursement de leur dette. Les expulsés d'aujourd'hui sont plutôt des ménages qui étaient solvables au moment de leur achat mais que la crise a désolvabilisé (chômage, baisse de revenus) et qui n'ont pu trouver d'accord d'échelonnement ou de renégociation de leur dette avec leur créancier.

La mise sur le marché de ces maisons saisies a provoqué une baisse du prix des maisons individuelles. Celle-ci a atteint -3,2% au 1er trimestre 2010 (indice S&P/Case-Shiller). Pour les logements neuf, le prix médian de vente est de 198400 $, en baisse annuelle de 9,5 %.

Malgré cette conjoncture qui peut paraître assez morose, le nombre de ventes de logements neufs s'est envolé de près de 15% en avril, tout comme le nombre de transaction dans l'ancien (+7,6% en mars). Comme en Espagne, le volume élevé des transactions ces derniers mois est à expliquer par un effet d'aubaine : la suppression du crédit d'impôt aux acheteurs d'un bien immobilier à la fin du mois avril.

Chine : la surchauffe


En Chine les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter de mois en mois : +2,8 % en avril, +12,8 % en mai. Il semble que ce ne soit pas seulement le besoin en logements qui soit à l'origine de cette bulle mais aussi, pour une part très importante, la spéculation.

Face aux dangers que fait planer l'avènement de cette bulle immobilière sur la société chinoise, les autorités tentent de freiner la progression des prix par toute une panoplie de mesures : hausse des taux d'intérêt, interdiction pour les banques de prêter aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires de 2 logements etc...

Le surinvestissement, dans l'immobilier comme dans les outils productifs, est une véritable menace pour l'économie chinoise. Le trop faible niveau de la consommation des ménages chinois et la possible baisse de ses exportations due aux politiques de rigueur des pays clients (notamment européens) pourraient rapidement détériorer la rentabilité de ces investissements massifs. Si ce scénario se produisait les investisseurs auraient des difficultés à rembourser leurs emprunts et pourraient entraîner toute l'économie chinoise dans la récession. Bien conscientes de ce risque les autorités font tout pour éviter la surchauffe, à commencer par la surchauffe du marché immobilier.

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