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Prix immobiliers: les prévisions fantaisistes des spécialistes

previsions prix immobiliers L'agence de notation Standard & Poor's prévoit une baisse des prix de l'immobilier de 15% d'ici à fin 2013. Que valent ces prévisions?

Selon S&P, c'est avant tout la baisse de l'octroi du crédit à l'immobilier (évaluée à -20% entre 2011 et 2012) qui provoquerait cette baisse des prix de l'immobilier. Les analystes se référent à la période septembre 2007 / mars 2009 au cours de laquelle la capacité d'emprunt des ménages a chuté de 7%, entrainant une baisse des prix de 10% entre mars 2008 et juin 2009.

Face à ces prévisions certains journaux titrent "Standard & Poor's prévoit le pire". Un pire qui devrait toutefois être relativisé. Un marché qui perd 15% après avoir plus que doublé en une dizaine d'années n'est pas un marché sinistré, c'est juste un marché qui subit une correction logique.

Du côté des professionnels de l'immobilier, on semble être plus optimiste. Le réseau Century 21 s'attend à une baisse significative du volume des transactions (de l'ordre de 15 à 20 % en 2012 comparé à 2011) mais parie sur un maintien des prix en 2012.

Des agences de notation pas toujours très inspirées

Il est de bon ton actuellement de critiquer les agences de notation pour discréditer leurs prévisions.

Ces critiques trouvent surtout leurs origines d'une part du fait des conflits d'intérêts qui peuvent exister entre les agences et leurs donneurs d'ordre, et d'autre part des erreurs gravissimes commises par ces agences.
Aucune d'entre elles n'a vu venir la crise des subprimes aux Etats-Unis alors que certains économistes tiraient la sonnette d'alarme bien avant 2008. Quelques mois avant sa faillite, Enron, le géant texan de l'énergie était noté triple A par S&P. De même la banque Lehman Brothers a fait banqueroute alors qu'elle pouvait s'enorgueillir d'un double A.

Des prévisions chiffrées au pifomètre?

Il peut paraître raisonnable de prévoir une tendance du marché immobilier . S'aventurer dans une prévision chiffrée est, par contre, très risqué et relève plus de l'intuition que de l'analyse sérieuse.
Presque tous les experts s'accordent à dire que les prix sont devenus trop élevés au regard du pouvoir d'acquisition et de la capacité d'emprunt des ménages. Cette situation devrait conduire à une correction des prix dans les prochaines années. Selon certains experts cette correction se limitera à une stagnation des prix, d'autres voient une baisse plus ou moins forte selon les secteurs.
Quant aux prévisionnistes qui osent chiffrer cette tendance à venir, ils oublient le plus souvent que les facteurs extérieurs sont trop nombreux pour pouvoir construire un algorithme fiable et sérieux. L'évolution des prix va dépendre de celle des taux d'intérêt, de la capacité des banques à prêter aux particuliers et aux promoteurs, de l'évolution des revenus des ménages et donc de la situation macro-économique du pays et plus généralement de l'Europe, des choix politiques en faveur du logement qui seront pris, du moral des acteurs économiques et des ménages....

La sagesse voudrait donc que les experts se contentent de dessiner une tendance et s'abstiennent de toute prévision chiffrée. Ils y gagneraient en crédibilité.

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