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Immobilier: le retour annoncé à l'équilibre des marchés

plan de rigueur et marche immobilier La rigueur budgétaire devrait rééquilibrer les marchés immobiliers.

Parmi les dernières annonces de François Fillon visant à rétablir la rigueur budgétaire des comptes publics, plusieurs concernent directement l'immobilier. Le 1er ministre a notamment annoncé la fin du prêt à taux zéro dans l'ancien et la non reconduction du dispositif de défiscalisation Scellier après le 31 décembre 2012. Quelques mois après l'abandon de la déductibilité des intérêts d'emprunts immobiliers (cette mesure phare du paquet fiscal a pris fin en janvier 2011), on peut dire que l'Etat a décidé d'arrêter de subventionner le marché immobilier. Cette décision résulte plus d'une contrainte sous la pression des marchés financiers que d'un choix purement économique et stratégique.

Il est difficile d'estimer le coût de toutes ces aides de l'Etat à l'accession à la propriété et à l'investissement immobilier qui durent depuis de nombreuses années. Si on prend l'exemple du dispositif Scellier, le coût par logement était en moyenne de 31 000 € en 2010, 25000 € en 2011 . Certains investisseurs ont pu récupéré jusqu'à 75000 € en réduction d'impôt. Le dispositif a ainsi coûté 3,9 milliards en 2010. Quant au recentrage du PTZ+ sur les acquisitions dans le neuf, il devrait faire économiser 1,5 milliard d'euros au budget de l'Etat.

Si on prend un peu de hauteur et de recul, on constate que depuis des années l'Etat subventionne le marché immobilier par la dette. L'investissement immobilier ainsi que l'accession à la propriété immobilière des personnes privées sont financés en partie par la dette de l'Etat, dette qui devra être remboursée par les générations futures.

Les économistes les plus libéraux diront que cette politique a eu pour effet de déséquilibrer le marché immobilier et a participé à la hausse démesurée des prix depuis 10 ans. L'Etat, en intervenant, a indirectement faussé le jeu de l'offre et la demande et a fait financer par l'impôt des opérations au profit d'acteurs économiques privés. Le pouvoir d'achat des acquéreurs a été artificiellement gonflé. Contrairement aux objectifs annoncés, cela n'a pas facilité l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes ou moyens dans la mesure où le surplus de pouvoir d'achat a été absorbé par la hausse des prix, et même au delà : aujourd'hui 37% des 20% des ménages les plus modestes sont propriétaires de leur logement alors qu'ils étaient 47% en 1988. L'analyse "libérale" doit donc être satisfaite de cet abandon des subventions publiques qui dérèglent l'équilibre du marché immobilier tout en creusant les déficits publics.

Certains économistes plus interventionnistes critiquaient également ces aides à la pierre. Selon eux, il aurait été plus logique et plus efficace d'aider les personnes en difficulté à se loger, par une aide sociale plus directe comme l'allocation logement, plutôt que d'aider des investisseurs à défiscaliser une partie de leurs hauts revenus.

Ces milliards d'euros qui ne seront plus injectés sur le marché immobilier devraient probablement avoir pour conséquence une baisse des prix immobiliers. La France reste un des pays européens où le décalage entre l'évolution des prix immobiliers et le revenu disponible des ménages et le plus fort. Il est toutefois difficile de connaître l'ampleur de cette baisse, certains experts parlent simplement d'une stagnation des prix, d'autres sont plus pessimistes et envisagent un krach immobilier conséquence de l'"éclatement de la bulle immobilière". La seule hypothèse qui pourrait contredire ces scénarii serait une reprise de la croissance et une amélioration du pouvoir d'achat, hypothèse fortement improbable compte tenu du contexte économique européen et mondial.

En ce qui concerne la construction, les lobbies immobiliers ont vivement réagi et annoncé un marasme à venir, un gel des opérations de promotion avec de graves conséquences sur l'emploi dans le bâtiment. Ce scénario est possible à court terme mais, sur le plus long terme, il est possible que l'ajustement se fasse par une baisse du prix du foncier dans les grandes agglomérations, peut être aussi par une baisse de la qualité des constructions de façon à obtenir un prix de vente des logements neufs plus en adéquation avec le revenu réel des ménages.

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Les commentaires


Le 26-12-2011 à 06:56 Condo Lasalle a écrit
Vous avez partagé des informations très précieuses dans cet article. Merci de l'avoir fait.

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