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Les raisons profondes de cette question

AGENCE S'ABSTENIR!
Que d'annonces ave cet avertissement. Il est clair que ce qui pousse à réfléchir au fait de s'affranchir d'un professionnel, c'est bien entendu d'économiser la commission d'agence qui représente souvent une somme coquette. Une réflexion rapide couplée peut-être à une mauvaise expérience nous ferait conclure qu'une somme si élevée ne sert à rien et qu'il sera facile de l'économiser.
Alors vendre entre particuliers, une vraie bonne affaire facile?

Agence ou pas quelques aspects à prendre en compte

Pour Immopub dont le fond de commerce cible la vente directe entre particuliers, il serait tentant de nous précipiter sur la carricature de l'agent immobilier incompétent commercial et désespéré qui est prêt à tout pour remplir son agence de biens à vendre et ainsi vous inviter à fuir les agences. La réalité est en fait un peu plus complexe et mérite réflexion.

Estimation du bien

C'est le point de départ de toute mise en vente. Souvent pour nous vendeurs, l'estimation se fait au doigt mouillé et tient davantage compte de nos impératifs financiers (remboursement de prêt, projet immobilier ou personnel...) que de la réalité du marché.
Mais le juste prix de notre bien est celui que sera prêt à payer un éventuel acheteur. S'il est vrai qu'un coup de coeur peut pondérer ce prix, il répond toutefois à des règles de marché et d'environnement local. Pas très grave pensons-nous, nous allons regarder à combier se vendent les biens similaires aux notres et fixer notre prix. A 99% ce prix est surrestimé ce qui peut nuire à la vente, car des acheteurs potentiels ne se déplaceront pas. A ce stade si vous vous adressez à un professionnel de l'immobilier sérieux, vous connaitrez la valeur réelle de votre bien et pourrez avancer dans la décision de vendre ou pas, de vendre en direct ou par agence.

Mise en valeur du bien

Pour vendre en direct particulier il faut penser à un point crucial: Mettre en valeur son bien. Lorsque ce n'est pas notre métier, cela demande un peu de temps, voir de la formation et quelques supports payants. Il est indispensable de prendre de belles photos ou de payer un photographe pour le faire, en faisant attention à la luminosité. Il faut également que ces photos permettent à un acheteur potentiel de se faire une idée à la fois agréable et réaliste des lieux.
Sur beaucoup d'annonces de particuliers (malheureusement sur Immopub aussi) les photos sont souvent sombres et dans des formats inadéquats. Pour vendre en direct, prenez le temps nécessaire pour trouver votre cible: famille, jeunes, retraités, actifs... qu'est-ce qui attirera l'attention, quels sont les atouts? Le calme ou au contraire un quartier dynamique, la proximité des écoles, des transports ou de services. Le bien a-t-il fait l'objet d'une rénovation? Dans ce cas y-a-t-il des matériaux à mettre en valeur? Un beau dressing? Indiquez-le dans la description. Soyez réalistes, mais faites en sorte que cela donne envie. Moyennant un peu de temps et de "jus de cerveau" vous pourrez réaliser cela vous-même ou avec un peu d'aide. Sinon, un professionnel saura mettre en valeur votre bien et saura à quel type de client il s'adresse.

La problématique des acheteurs

Avoir un bien à vendre et savoir le mettre en valeur c'est une chose. Avoir des clients en est une autre. Si vous vendez en direct propriétaire, il y a notamment des sites internet qui vous proposent d'afficher votre bien. Certains sont gratuits, d'autres payants. Vous pouvez également recourir aux services de coach immobiliers, souvent d'ancien professionnels qui vous aident à trouver des acheteurs. Les prestations vont de quelques dizaines d'euros à 2-3000€ environs. Immopub vous propose également de toucher la clientèle de proximité: voisins, passants... grâce à un panneau "A vendre" professionnel comme ceux des agences mais avec votre texte et vos coordonnées. Néanmoins, 1 acheteur sur 2 se tourne vers les agences pour trouver son bien. Il se sent plus en confiance, mais peu importe les raisons, cela signifie que refuser les agences peut priver de 50% de clients potentiels. De plus, le professionnel de l'immobilier saura évaluer ses clients et ne fera visiter votre bien qu'à de véritables acheteurs. Pas de curieux ou pire de gens mal intentionnés venus en repérage.

Les visites et la négociation

Les visites sont un point crucial également. Un négociateur immobilier sait dans quel ordre faire visiter mais aussi comment mettre en valeur votre bien durant la visite et rien de ce qu'il fait n'est en réalité annodin. Il aura anticipé les questions et les craintes éventuelles d'un visiteur et sera donc préparé pour faire une bonne visite. Son rôle lui permet de faire un compte rendu de visite afin de savoir si elle est positive ou négative, s'il y a une chance d'obtenir une offre ou non et pourquoi. Paradoxalement, lorsqu'on vend en direct, un acheteur potentiel va chercher à négocier presque d'instinct et va demander une réduction de prix entre 10 et 20% du prix demandé, quand les négocaitions avec un professionnel sont plus proche de 5%. La négociation étant un métier, il est difficile à un particulier d'aborder sereinement cette étape importante. Le professionnel connait son client, sait jusqu'où il est prêt à aller, peut jouer sur la concurrence et limiter la marge de négociation. Dernière astuce: En cas de négociation, il est aussi possible de faire porter au professionnel une part de l'effort sur sa commission de vente.

Quid des agences immobilières qui proposent un mandat exclusif?

Ce type de mandat n'est utilisé que par 30% des vendeurs qui passent par une agence immobilière. Et pourtant, là encore il est utile de bien réfléchir avant de balayer cette éventualité d'un revers de main. En effet, le mandat simple vous permet de vendre en tant que particulier mais aussi de passer par plusieurs agences. Cela parait interessant car le bien semble être davantage visible. Toutefois, cette surexposition peut nuire à la vente, le bien étant sous différentes descriptions et parfois à différents prix (A cause des différences de taux de commissionnement des agences). Cela peut donner à l'acheteur potentiel, l'impression que ce bien ne se vend pas et n'est donc pas une bonne affaire. Pour cela nous recommandons de ne jamais dépasser 3 agences pour la gestion de bien. Mais le plus gros ecueil de la vente en mandat simple réside surtout dans l'implication des agences. N'étant pas certaines de vendre le bien et donc de gagner de l'argent, l'implication sera moindre, ce qui se traduit par un délai de vente 2 fois plus long. Un mandat de vente exclusif permet également de faire connaitre votre bien dans le fichier AMEPI, une base commune des biens exclusifs, qui permet de toucher des acheteurs qui recherchent votre bien, même s'ils frappent à la porte d'une autre agence que celle que vous avez sélectionnée.
Notre astuce: Si vous souhaitez profiter des services d'un professionnel tout en vous réservant la possibilité de vendre par vous même, sachez que le mandat exclusif a une durée de 3 mois et qu'il est parfois possible de négocier le droit pour vous de vendre en direct.

En conclusion direct acheteur ou mandat voir mandat exclusif?

Comme vous l'avez compris, la réalité tord souvent le cou aux idées reçues. C'est à bien réfléchir. Il est essentiel de commencer par une estimation professionnelle de votre bien. Ensuite si vous avez du temps et que vous êtes bien préparés pour mettre correctement en valeur votre bien, gérer les appels, le faire visiter efficacement et négocier avec un acheteur vous pouvez vous lancer. Vous trouverez sur notre site de nombreux conseils pour vous aider dans cette démarche, ainsi que des panneaux A vendre afin que votre vente conserve un aspect professionnel. Toutefois, il est bien souvent plus simple et au final plus rémunérateur de confier ce travail à une agence immobilière sérieuse.