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Estimation d'un bien immobilier - Comment estimer sa maison ou son appartement ?

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estimation
L’estimation d’un bien immobilier est loin d'être une science exacte.

Nombreux sont les facteurs à prendre en compte pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Ces critères peuvent être quantitatifs (surface) mais aussi qualitatifs (état, situation). Certains critères sont même totalement subjectifs (on peut se sentir mieux dans une maison plutôt que dans telle autre, sans vraiment pouvoir en expliquer les raisons).

Quels sont les principaux critères qualitatifs?
  • l’environnement: espaces verts, calme, stationnements, commerces, écoles, services publics
  • l’état du logement: Quel est le classement du logement en terme de performance énergétique? L'installation électrique est-elle aux normes? Faut-il prévoir des travaux de plomberie, remplacer la chaudière? La décoration est-elle à revoir complétement ou simplement à rafraîchir? Dans quel état sont les parties communes pour une copropriété? Est-ce une copropriété de propriétaires occupants ou plutôt majoritairement de propriétaires bailleurs?
  • l’ensoleillement
  • les surfaces annexes: cave, balcon, terrasse pour un appartement, terrain pour une maison (la surface du terrain mais aussi sa configuration, l'emplacement de la maison sur ce terrain, les vis à vis avec les maisons mitoyennes...)
  • la disposition des pièces ...

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Estimation appartement ou maison
Plusieurs sites proposent une estimation de votre bien immobilier "en ligne". En fait, ces sites se référent à des valeurs moyennes de marché. Bien entendu, ils ne peuvent tenir compte de toutes les spécificités de votre bien qui peuvent éloigner la valeur de votre immeuble de la moyenne théorique dans des proportions plus ou moins importantes. Vous pouvez vous reporter au tableau ci-dessous qui liste quelques éléments susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur de votre bien. Parmi ceux-ci, les nuisances de voisinage sont parmi ceux qui peuvent influer le plus négativement sur la valeur d’un bien immobilier (axe routier bruyant, proximité d’un élevage intensif en zone rurale....) .

Il convient également de rester prudent vis à vis des études de marché même de celles qui émanent d'organismes professionnels reconnus tels que la FNAIM ou la Chambre des notaires. En effet, entre le moment où les références de transactions sont relevées sur le terrain et le moment où l'étude est publiée (plusieurs mois ou trimestres), il est tout à fait possible qu'il y ait eu des évolutions de marché qui ne seront pas appréhendées dans l'étude.

Comme pour les conseils d'ordre juridique, votre notaire pourra vous assister dans l’estimation de votre bien. Il connaît bien l'état du marché en temps réel et, en visitant votre logement, il sera en mesure de tenir compte de toutes ses spécificités pour rendre une estimation réaliste et non intéressée. Ce service est gratuit et il ne vous engage à rien sauf, par correction, à lui confier la régularisation de la vente.

Vous pouvez aussi faire appel à des experts immobiliers ou faire votre estimation vous même en consultant les annonces immobilières (vitrines d’agence, journaux d’annonces) et en comparant votre bien au autres bien mis sur le marché.


N'oubliez pas, toutefois, que le prix affiché n'est pas toujours (même rarement) le prix auxquel se concluera la vente. C’est pourquoi, il est conseillé de toujours se garder une marge de négociation entre le prix demandé et le prix que vous souhaitez vraiment obtenir. Votre acheteur sera toujours satisfait de penser qu’il a gagné quelque chose en négociant.

Au final, la valeur de votre bien sera «le prix qu'un acheteur voudra bien payer pour l'obtenir».

Retrouvez également nos conseils et astuces pour vendre sa maison ou son appartement.
Les facteurs très dévalorisants
- Etage élevé sans ascenseur.
- Nuisance de voisinage (bruit de transports ou cour de récréation).
- Chauffage au sol dans des immeubles des années 1960 (dans certaines maisons individuelles, cette technologie est désormais très au point et économe en énergie).
- Appartement en rez-de-chaussée (même s'il donne sur un jardin).
- Charges très élevées.

Les facteurs dévalorisants
- Appartement sombre ou vis-à-vis proche.
- Plus de dix minutes à pied d'un transport en commun ou des commerces.
- Travaux à prévoir (parfois le vendeur le présente comme un atout, puisque l'acheteur pourra y faire ce qu'il souhaite!).
- Chauffage électrique.
- Parties communes en mauvais état.

Les facteurs valorisants
- Vue et ensoleillement.
- Immeuble de grand standing.
- Bonne distribution des pièces.
- Grandes pièces de réception.
- Très bon état intérieur.
- Alarme.
- Appartement donnant sur espace vert (dans un environnement urbain).

Les facteurs non valorisants que le vendeur croit valorisants
- Une décoration «sur mesure», même haut de gamme (que l'acheteur s'empressera de modifier).
- Peinture refaite à neuf (l'acheteur considérera que c'est normal).
- Double vitrage et porte blindée (des prestations quasi «de série»).
- Cuisine équipée et salle de bains «balnéo»: des éléments de mobilier qui n'ajoutent pas grand-chose au prix de vente, même s'ils ont coûté très cher.
(source : L'Express)

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