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La durée du bail d’habitation, la résiliation, le congé

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Une durée minimale de 3 ans

Pour la location d’un logement vide non meublé, lorsque le bailleur est un particulier (une "personne physique" au sens de la loi), le bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans. Cette durée minimale est portée à 6 ans si le propriétaire est une personne morale.
Toutefois le bailleur pourrait conclure un bail de moins de 3 ans (mais d’une durée au moins égale à 1 an) si un évènement professionnel ou familial attendu le justifiait. Il peut s’agir, par exemple, d’une location de son logement par un propriétaire qui serait muté provisoirement pendant 1 ou 2 ans. Dans cette hypothèse, le bail doit bien mentionner l’évènement qui justifie la réduction de la durée du bail.

La résiliation à l’initiative du locataire

Le locataire peut demander la résiliation du bail à tout moment. Il doit juste en informer son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de 3 mois.
Le préavis de 3 mois pour donner congé est ramené à 1 mois dans quelques cas particuliers:
  • sil le logement est situé dans une "zone tendue"
Mon logement est-il situé sur une commune en zone tendue?
Pour savoir si votre logement est concerné par la réduction à 1 mois du délai de préavis dans les zones tendues, sélectionnez votre département dans la liste ci-dessous:
Département :

  • en cas de premier emploi, mutation, perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
  • si l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile
  • pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé
  • en cas d’attribution d’un logement social à un locataire vivant dans le parc privé

Le droit au renouvellement du bail

A l’issu de la période indiquée dans le bail, celui-ci se renouvelle tacitement aux mêmes charges et conditions et pour la même durée que le bail initial, c’est à dire 3 ou 6 ans selon que le propriétaire est une personne physique ou morale pour un logement non meublé.
Le loyer du nouveau bail résulte simplement de l’indexation prévue au bail selon l’évolution de l’indice de référence des loyers. La loi a prévu 2 dérogations à ce principe:
  • Dans les zones tendues, une réévaluation du loyer peut être engagée à la hausse dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, ou à la baisse si le montant du loyer est supérieur au loyer de référence majoré. Cette mesure de la loi ALUR est actuellement inapplicable et le restera tant que les observatoires locaux ne seront pas mis en place et que les loyers de référence ne seront pas arrêtés.
  • Sur les autres secteurs, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer si il considère que le loyer fixé au bail est manifestement sous-évalué comparé aux loyers habituellement constatés dans le vosisinage.

Le congé donné par la bailleur

Pour s’opposer au renouvellement du bail, le bailleur doit notifier au locataire, au moins 6 mois avant la fin du bail, un congé et le justifier soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. En cas de projet de vente, le congé vaut offre de vente au profit du locataire: il doit informer le locataire sur le prix et les conditions de la vente projetée. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Une durée minimale de 9 mois à 1 an

Les contrats de location de logements meublés sont conclus, non pour 3 ou 6 ans minimum, mais pour une période d’au moins 1 an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut même être réduite à neuf mois.

Le locataire peut donner congé à tout moment

Il doit juste en informer son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de 1 mois.

Le renouvellement du bail

A l’issu de la période indiquée dans le bail, celui-ci se renouvelle tacitement aux mêmes charges et conditions et pour la même durée que le bail initial, c’est à dire 1 an minimum. Seuls les contrats de meublés consentis à des étudiants pour une période de 9 mois ne se reconduisent pas tacitement.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

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