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Louer un immeuble par le biais d'une SCI

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Comme toutes les socités, la SCI (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE) est caractérisée par son objet, sa durée, son capital social.

Objet social

L’objet social est l’activité définie par les associés dans les statuts.

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile. Elle ne peut donc pas avoir d’objectif commercial. L’objet social peut être d’acheter un immeuble en vue de le louer, mais pas d’acheter régulièrement des immeubles pour le revendre (activité de marchand de biens). De même la SCI ne peut avoir pour objet de louer des meublés, les revenus de cette activité étant considérés comme des revenus commerciaux.

Durée de la société

Elle est définie dans les statuts et ne saurait dépasser 99 ans.

Le capital social

La loi n’impose pas un capital social minimum.
Le capital peut être constitué par des apports en numéraire ou des apports en nature (biens immobiliers par exemple).

Formalités de création

Les statuts peuvent être rédigés et signés sous seing privé ou par acte notarié. Ils doivent être enregistrés au centre des impôts.
Après avoir fait paraitre une annonce dans un journal d’annonces légales, la société doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (vous pouvez contacter le Centre de formalité des entreprises de votre CCI).

Avantages de la SCI

La SCI permet de se réunir à plusieurs pour réaliser un investissement locatif qu’une personne seule n’aurait peut être pas pu assumer seule.
La SCI présente également des avantages en matière de transmission du patrimoine. Des parents peuvent, en effet, apporter leur patrimoine immobilier à une SCI puis transmettre à leurs enfants, une partie des parts sociales. A compter du 1er janvier 2008, l'abattement pour donation a été porté à 151950 euros par parent à chaque enfant, ceci par période de 6 ans.

Comme un immeuble, les parts de SCI peuvent être démembrées : on sépare la nue propriété (droit de vendre) de l’usufruit (droit d’user c’est à dire d’occuper ou de louer). Les parents pourront ainsi transmettre de leur vivant la nue propriété de leurs parts. Les droits de donations seront calculés sur la base de la valeur de la nue propriété qui s’estime, notamment, en fonction de l’âge de l’usufruitier. A leur décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent propriétaire à part entière sans avoir de droits de succession à payer.

Inconvénients de la SCI

Le premier inconvénient de la SCI tient dans la gestion de la société. Il faut établir une comptabilité comme pour toute autre société, réunir une assemblée générale annuelle et parfois des assemblées extraordinaires.
La gestion de la SCI suppose également une bonne entente entre les associés. En cas de mésentente, il est très difficile de sortir d’une SCI en revendant ses parts sociales. Cela est même, le plus souvent, conditionné à l’accord préalable des autres associés.
Enfin, comme dans toute société civile, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, en proportion de leurs apports.

Fiscalité

Fiscalement, la SCI est transparente. Les bénéfices de la société sont imposés au titre de l’impôt sur les revenus dans la catégorie des revenus fonciers de chaque associé, au prorata de ses parts dans le capital social.