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Le bail commercial: la cession du droit au bail

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Le commerçant qui est locataire dans le cadre d’un bail commercial peut céder son droit au bail.
En contrepartie de la cession du bail, le nouveau locataire verse au locataire sortant, une somme appelée « droit au bail » (à ne pas confondre avec pas de porte).

Le preneur change mais le bail subsiste et se poursuit : le cessionnaire (nouveau locataire) bénéficie des même droit et obligations que le locataire sortant (le cédant).

Le bail peut prévoir l’obligation du cédant de rester garant solidaire avec le cessionnaire de l’exécution de toutes les clauses du bail (paiement du loyer…). Cette garantie n’existe que si elle est stipulée dans le bail. La loi Pinel a limité cette garantie du vendeur à une durée maximale de 3 ans.

Certains baux commerciaux interdisent la cession du bail sans le fonds. La clause la plus répandue est celle qui interdit au preneur de céder son bail sans l’accord du bailleur « sauf à un successeur dans son commerce ». Cette clause est légale.
Par contre le bail ne peut pas interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.
Attention :
Si on acquiert un droit au bail seul (sans le fonds) au cours des 3 dernières années du bail (c’est le cas si il y a déspécialisation), l’exploitation effective du fonds au cours des 3 dernières années d’occupation ne pourra être reconnue. Le bailleur aura ainsi la faculté de refuser le renouvellement du bail commercial.
C’est pourquoi, il est indispensable dans ce cas :
  • Soit de demander au bailleur de conclure un nouveau bail au moment de la cession
  • Soit laisser courir le bail en cours mais obtenir, avant tout engagement, une promesse de renouvellement de bail.
Il est à noter que les cessions de droit au bail se pratiquent presqu’exclusivement pour les boutiques situées sur des emplacements de qualité (emplacements n°1 dans les centre-villes, n°1bis voire 2). Elles sont beaucoup plus rares pour des surfaces de bureaux.

Tout savoir sur les baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953