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Le bail commercial: le droit au renouvellement

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A l’issu d’un bail commercial, le locataire bénéficie d’une droit au renouvellement. Les seules conditions sont, d’une part, qu’il soit lui-même le propriétaire du fonds de commerce, d’autre part, que ce fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des 3 dernières années.

Le renouvellement des baux commerciaux n’est pas automatique : il doit être demandé soit par le preneur (par acte extrajudiciaire ou LRAR au moins 6 mois avant l’expiration du bail ou à tout moment pendant la période de reconduction), soit par le bailleur (celui-ci délivre alors un congé avec offre de renouvellement dans les mêmes formes et délais que le locataire).

Après la demande de renouvellement du bail commercial de son locataire, la bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire connaître son intention, soit d’accepter le renouvellement, le cas échéant avec un nouveau loyer, soit de le refuser en le justifiant ou en proposant une indemnité d’éviction.

Sauf accord contraire, le bail commercial renouvelé reprend les clauses et conditions du bail initial.

Quant au loyer, il est fixé à la valeur locative, l’évolution étant plafonnée par la variation de l’indice INSEE retenue dans le bail (ILC ou ICC).
Pour échapper à cette règle du plafonnement, il faut évoquer un motifs de déplafonnement mentionné au décret du 30 septembre 1953 :
  • Bail initial conclu pour une durée supérieure à 9 ans
  • Bail tacitement reconduit au-delà de 12 ans
  • Modification notable des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties
  • Bail initial portant sur un terrain nu ou sur des locaux monovalents (théâtre, garage…)
  • Si il y a eu versement d’un pas de porte qualifié de loyer versé d’avance (à réintégrer dans le nouveau loyer)
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la variation de loyer qui découle d’une règle de déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Qu’entend-on par facteurs locaux de commercialité ?
Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article 23.4 du décret de 1953. Ils dépendent de l’intérêt que représentent pour le commerce considéré :
  • L’importance de la ville, du quartier, de la rue où il est situé
  • Du lieu de son implantation
  • De la répartition diverse des activités dans le voisinage
  • Des moyens de transport
  • De l’attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée
  • Des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire

Tout savoir sur les baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953