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L’indexation et la révision du loyer commercial / L’ILC

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Le décret de 1953 sur les baux commerciaux a instauré une procédure de révision légale des loyers.

Chaque partie peut demander la révision du loyer dès lors qu’il s’est écoulé une période de 3 ans depuis la signature du bail ou depuis la dernière révision. Rien ne peut s’opposer à cette règle qui est d’ordre public.

Le loyer révisé doit alors être égal à la valeur locative mais la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel de référence. Depuis le 1er septembre 2014, l’indice officiel est l’indice des loyers commerciaux (voir tableau des indices ci-dessous). Dans certains cas particuliers, on utilise l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat): entrepôts logistiques, loyers des professions libérales dans le cadre d’un bail professionnel. Certains anciens contrats ont retenu comme base de révision, l’indice du coût de la construction (ICC).

Outils de calcul d’une indexation selon l’indice des loyers commerciaux (ILC)

Indice de référence:
Loyer de référence:
Indice de révision:

Indice de base:
Loyer de base:
 €
Indice de revision:
Nouveau loyer:
 €

 
On peut échapper à cette règle de plafonnement s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une modification de plus de 10% de la valeur locative. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.
Dans la pratique, s’il est possible de prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (création d’une voie piétonne, meilleur stationnement…), il apparaît plus difficile de prouver que celle-ci a entraîné une modification de plus de 10% de la valeur locative. En conséquence, le loyer révisé correspond, le plus souvent, au loyer indexé sur l’évolution de l’indice de l’INSEE retenu.
Comment déterminer la valeur locative ?

Il s’agit d’un exercice difficile tant les critères sont nombreux et difficiles à quantifier. Cela est d’ailleurs source de nombreux contentieux.
Le décret de 1953, dans son article 23, donne quand même une trame pour définir la valeur locative.
A défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après :
  • Les caractéristiques du local considéré,
  • La destination des lieux,
  • Les obligations respectives des parties,
  • Les facteurs locaux de commercialité,
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Outre cette révision triennale d’ordre public, les parties peuvent prévoir contractuellement une « clause d’échelle mobile » (révision annuelle selon l’évolution de l’ILC) mais aussi une « clause recettes » selon laquelle le montant du loyer évolue proportionnellement au chiffre d’affaires réalisé par le commerçant sur le local.
Tableau des valeurs de l’indice des loyers commerciaux (ILC)

Période

ILC

Variation annuelle en %

1er trimestre 2016

108.40

+0.1

4eme trimestre 2015

108.41

-0.1

3eme trimestre 2015

108.38

-0.1

2eme trimestre 2015

108.38

-0.1

1er trimestre 2015

108.32

-0.02

4eme trimestre 2014

108.47

+0.01

3eme trimestre 2014

108.52

+0.05

2eme trimestre 2014

108.50

0.00

1er trimestre 2014

108.50

-0.03

4eme trimestre 2013

108.46

+0.11

3eme trimestre 2013

108.47

+0.28

2eme trimestre 2013

108.50

+0.79

1er trimestre 2013

108.53

+1.42

4eme trimestre 2012

108.34

+1.94

3eme trimestre 2012

108.17

+2.72

2eme trimestre 2012

107.65

+3.07

1er trimestre 2012

107.16

+3.40

4eme trimestre 2011

106.28

+3.26

3eme trimestre 2011

105.31

+2.88

2eme trimestre 2011

104.44

+2.56

1er trimestre 2011

103.64

+2.25

4eme trimestre 2010

102.92

+1.83

3eme trimestre 2010

102.36

+1.14

2eme trimestre 2010

101.83

-0.22

1er trimestre 2010

101.36

-1.33

4eme trimestre 2009

101.07

-1.88

3eme trimestre 2009

101.21

-1.22

2eme trimestre 2009

102.05

+0.84

1er trimestre 2009

102.73

+2.73

4eme trimestre 2008

103.01

+4.16

3eme trimestre 2008

120.46

+4.48

2eme trimestre 2008

101.20

+3.85

1er trimestre 2008

100.00

4eme trimestre 2007

98.90

3eme trimestre 2007

98.07

2eme trimestre 2007

97.45

Tout savoir sur les baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953