LEXIQUE DES TERMES DE L'IMMOBILIER

L’acte authentique est celui qui a été reçu par un officier ministériel, le plus souvent par le notaire.
Cette intervention du notaire donne une date certaine à l’acte.
Par opposition à acte sous seing privé.

L’acte sous seing privé est celui qui est signé entre les parties, sans intervention d’un officier ministériel.
Pour avoir une date certaine, l’acte authentique devra être enregistré par l’une ou l’autre des parties (s’adresser à la Recette des impôts)
Par opposition à acte authentique.

L’Aide Personnalisée au Logement est une aide financière publique qui permet à ses bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement en allégeant :
- la charge de prêt pour les accédants à la propriété et les propriétaires qui occupent leurs logements ;
- la charge de loyer pour les locataires.

L’alignement est la limite entre le domaine public (principalement la voirie) et les propriétés privées des riverains.

L’ANAH est l’instrument privilégié de l’amélioration du parc privé par l’attribution de subventions aux propriétaires qui réalisent des travaux d’amélioration dans des logements qu’ils occupent, s’ils remplissent les conditions de ressources, ou qu’ils louent.

L’Agence Nationale de l’Information Logement (ANIL), représentée localement par les agences départementales (ADIL) a pour mission de délivrer aux usagers une information gratuite, neutre et complète sur tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux relatifs au logement.

L’efficacité de l’ADIL repose sur la compétence et l’expérience de ses agents, tous diplômés de haut niveau et sur l’implantation proche des besoins de la population.

Cette information avant tout préventive permet à l’usager de mieux connaître ses droits et ses obligations, les solutions adaptées à son cas particulier, l’état du marché du logement. Il est ainsi en mesure de faire un choix éclairé et de mieux prendre en charge son projet.

L’ADIL c’est aussi l’analyse de la demande
Elle est un outil d’observation du logement du département. L’analyse des préoccupations exprimées par les consultants apporte aux collectivités locales, à l’administration et aux professionnels des éléments d’information sur les besoins en matière de logement et d’urbanisme, sur les ressources et la solvabilité des demandeurs, sur les attentes et les comportements des usagers, sur les pratiques des professionnels.

L’ADIL, spécialiste du logement
Les compétences de l’ADIL peuvent la conduire à assurer des actions de formation au bénéfice de ses partenaires, à coordonner et diffuser de façon claire et organisée des informations éparpillées et souvent complexes, à faire connaître très rapidement les nouveaux textes et procédures.

L’ADIL peut aussi être associée, à titre d’expert consultatif, à toute réflexion entrant dans son domaine d’activité.

CE QUE L’ADIL NE FAIT PAS
Elle ne remplit aucune fonction commerciale ou de négociation.
Ce n’est pas un organisme de défense du consommateur. Si elle renseigne les particuliers sur des points précis du droit du logement et de l’urbanisme, elle reste en dehors de tout acte contentieux ; son rôle se limite à orienter le public vers des organisations spécialisées, tels que les associations de défense des locataires ou les syndicats de propriétaires, dont les coordonnées sont mises à la disposition du public.

L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) appartient au corps des AUE (architectes et urbanistes de l’Etat). Il exerce dans un Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP).
Sa mission est patrimoniale :
- il s’occupe de l’entretien des monuments historiques
- il donne un avis sur les dossiers de restauration du petit patrimoine communal en vue de l’obtention de subventions,
- il donne un avis sur tous les projets situés dans le périmètre de protection des monuments historiques et dans les sites.

Réunion des copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires se réunit tous les ans (AG ordinaire) pour l’approbation des comptes, le vote du budget, la nomination du Conseil syndical et du syndic. Les copropriétaires peuvent également se réunir en Assemblée Générale Extraordinaire sur convocation du syndic pour le vote de travaux ou dépenses importantes et hors budget d’exploitation

Assurance souscrire par le maître d’ouvrage d’une construction avant le commencement des travaux. Cette assurance préfinance l’indemnisation des victimes de malfaçons couverts par la responsabilité décennale des constructeurs, avant toute recherche en responsabilité des intervenants à l’acte de construction.

Assurance destinées à couvrir les propriétaires bailleurs du risque de non paiement des loyers et charges par ses locataires.

Le bail d’habitation est le contrat de mise à disposition d’un logement par un propriétaire (le bailleur) au profit d’un locataire (le preneur) moyennant le paiement d’un loyer.
Lorsqu’il porte sur des locaux vacants non meublés, le bail est conclu pour une période de 3 ans au moins (6 ans si le bailleur est une personne morale).
Toutefois le bail peut avoir une durée inférieure à 3 ans (mais au moins 12 mois) si le bailleur invoque des raisons professionnelles ou familiales.

Le bail commercial est le contrat de mise à disposition de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, par un propriétaire (le bailleur) ou profit d’un locactaire (le preneur) moyennant le paiement d’un loyer.

Le bail commercial est réglementé par les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 particulièrement favorables au preneur qui bénéficie, notamment, d’un droit au renouvellement. Pour bénéficier de ce statut, le locataire doit justifier de l’existence d’un fonds de commerce effectivement exploité dans les lieux loués.

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans avec la possibilité (sauf dérogation contraire) pour le locataire, de résilier à chaque échéance triennale.

Le Cadastre est un document administratif établit par la Direction Générale des Impôts. Il fixe les valeurs locatives qui servent de base à l’assiette de la fiscalité directe locale, recense les terrains et les constructions, établit et met à jour le plan cadastral.

Le cadastre est divisé en communes, chaque commune étant elle-même subdivisée en sections.

Le cadastre n’a de valeur que fiscale. Il ne possède pas de valeur juridique, la propriété au sens du droit étant fixée par les titres de propriété, les plans d’arpentage et les bornages établis par les géomètres-experts. Cependant, faute de documents (graphiques notamment), il peut s’avérer être une présomption de preuve de la propriété.

Dans un contrat de location, la caution est la personne qui s’engage, au profit du bailleur, à satisfaire à toutes les obligations du locataires pour le paiement des loyers, charges et réparations locatives, en cas de défaillance de celui-ci.

L’engagement de la caution prend fin en principe :
- au terme prévu dans l’acte de caution, si celui-ci a fixé une durée déterminée
- à l’expiration du bail au cours duquel a été résilié l’engagement si la durée de ce dernier n’était pas précisée
- au remboursement total de la dette par le débiteur principal
- au décès du débiteur garanti, si le contrat principal disparaît avec lui
- à votre décès si l’acte le prévoit ; dans le cas contraire, vos héritiers sont en principe tenus de payer.

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique les règles d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Il existe deux types de certificat d’urbanisme :
- le certificat de simple information demandé en l’absence de projet précis pour connaître les règles d’urbanisme applicables. Celui-ci n’indique plus si le terrain est constructible ou non
- le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain.

Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d’autorisation de construire.

Le certificat d’urbanisme doit indiquer:
- les dispositions d’urbanisme : plan local d’urbanisme, carte communale, règlement général d’urbanisme, loi littoral, montagne
- les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d’utilité publique, existence d’un droit de préemption
- les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain
- le régime des taxes et participations applicables au terrain
- l’indication que le terrain est situé à l’intérieur d’une zone de préemption.

Lorsqu’il s’agit d’un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut être utilisé pour l’opération décrite dans la demande.

En cas de réponse négative, il précise les motifs qui s’opposent au projet.

Le délai de délivrance du certifiat est de deux mois à compter du dépôt de la demande.

Sa durée de validité est d’un an; si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.

La cession du droit au bail est la conséquence du statut protecteur du décret de 1953 relatif aux baux commerciaux: ce décret garantit au locataire le renouvellement de son bail et, sous certaines conditions, le plafonnement du loyer; il l’autorise à céder son droit au bail à un successeur dans son commerce.

La valeur du droit au bail se détermine par la différence entre le loyer de marché et le loyer contractuel du bail, à laquelle on applique un coefficient de situation (de 3 pour les emplacements de commercialité mauvaise, à 10 pour les emplacements de très bonne commercialité).

Une clause est dite résolutoire si la survenance d’un évènement déterminé au contrat (par exemple non exécution des obligations d’un des contractants), entraîne la resolution du contrat.

Cette clause confère à son bénéficiaire un droit potestatif de résolution de la convention, l’inexécution de l’autre partie étant acquise, sans qu’il soit besoin d’avoir recours au juge.

Une condition suspensive est un événement futur et incertain qui suspend la naissance du contrat.

Pour la vente d’un bien immobilier d’habitation, la condition suspensive d’obtention du prêt figure obligatoirement dans toute promesse, sauf mention manuscrite de l’acquéreur indiquant qu’il n’entend pas avoir recours à des prêts.

Les autres conditions suspensives les plus fréquentes sont :
- pour l’achat d’un terrain, l’obtention du permis de construire
- l’absence d’inscription hypothécaire
- la purge d’un droit de préemption

Les membres du Conseil syndical sont désignés par l’Assemblée Générale parmi les copropriétaires.
Le rôle de ce conseil est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.
Le Conseil syndical élit son Président parmi ses membres.

Service administratif dépendant de la Direction Générale des Impôts, chargé de la publicité foncière et de la gestion du fichier immobilier. Il regroupe notamment tous les actes de notaires dans ce domaine et perçoit certains droits fiscaux (taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement).

Une copropriété est un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

La déclaration préalable de travaux concerne:

- les travaux de ravalement
- les travaux consistant à implanter une habitation légère de loisirs de moins de 35 m2 de surface hors oeuvre nette (ou à la remplacer par une autre d’une superficie inférieure ou égale) sur des terrains spécialement autorisés (camping-caravaning permanents par exemple)
- les piscines non couvertes
- les châssis et serres de 1,50 m à 4 m et de moins de 2 000 m2
- les travaux sur les immeubles classés
- certains types de clôtures, dans certaines communes
- un certain nombre de travaux, d’installations techniques ou d’outillage nécessaires au fonctionnement des services publics
- les travaux ou constructions qui répondent à la double condition suivante :
. ils n’ont pas avoir pour effet de changer la destination d’une construction existante (dans le cas contraire, ils sont soumis au permis de construire) ;
. ils ne doivent pas créer une surface de plancher nouvelle ou s’ils ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher, celle-ci ne doit pas être supérieure à 20 m2.
Ex : aménagement de combles existants, installation de capteurs solaires, réalisation de murs de soutènement, construction d’annexes à l’habitation, certaines modifications de façade.

Les débours constituent une partie des frais dus au notaire lors d’une mutation d’un bien immobilier.
Ils correspondent aux remboursement des frais engagés par le notaire pour les services et documents extérieurs à l’étude nécessaires à la réalisation d’une affaire (cadastre, hypothèque, géomètre...).

L’acquéreur d’un logement neuf ou ancien bénéficie d’un délai de 7 jours pour renoncer à l’opération, sans aucune pénalité.
Le délai de rétractation intervient après la signature de l’avant-contrat et court à compter de la réception d’un exemplaire de l’acte par l’acquéreur par lettre recommandée ou par huissier.

Somme versée par le locataire au bailleur pour garantir ll’exécution de ses obligations locatives

Dans le cadre d’un bail d’habitation (loi du 89-462 du 6 juillet 1989), il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

Pour les immeubles relevant du statut de la copropriété, la destination de l’immeuble est l’usage auquel un bien est affecté: habitation, commerce, bureaux ....

Le plus souvent la destination de l’immeuble est précisée dans le règlement de copropriété.

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale, d’acheter en priorité, des biens mis en vente dans des zones préalablement définies (ZAC, zones U et NA ...). Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général.

Lorsque le bien est situé à l’intérieur d’une zone où s’exerce le droit de préemption, le notaire chargé de la vente adresse à la Mairie une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) mentionnant le prix de vente. Le Maire dispose alors d’un délai de 2 mois pour faire connaître son intention de préempter ou non.

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, la loi Scrivener n° 79-596 du 13 juillet 1979, impose à l’organisme de crédit d’adresser à son client une offre préalable de prêt qui contient une série de mentions obligatoires:
- l’identité des parties (prêteur, emprunteur(s), éventuellement caution (s))
- la nature du prêt (prêt épargne-logement, prêt conventionné, prêt classique...), son objet (résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire...)
- le montant du crédit offert
- les modalités du prêt : la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts.
- le coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G., c’est-à-dire le taux final tout-compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier, les primes d’assurance...)
- les assurances exigées par la banque (assurance décès-invalidité). L’assurance perte d’emploi est facultative bien que recommandée.
- les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou cautions etc...)
- les conditions en cas de transfert du prêt.
- le montant des frais qui peuvent être retenus en cas de d’annulation du prêt.
- le délai de réflexion accordé, soit 10 jours entiers minimum, jour de réception de l’offre non compris.

Dès réception de l’offre écrite en Recommandé avec Accusé de Réception à l’emprunteur et aux cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur, le particulier dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel il ne peut accepter formellement l’offre.

Document dans lequel figure la liste des lots d’une copropriété, leur numéro, leur quote-part des parties communes et les règles de répartitions des charges communes de l’immeuble (tantièmes).

Le fonds de commerce est un bien patrimonial qui se compose d’éléments incorporels (clientèle, droit au bail, achalandage, nom commercial, enseignes, brevets, marque de fabrique, licence de débit de boissons...) et d’éments corporels (matériel nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce, le mobilier commercial, les aménagements et les agencements destinés à l’usage du fonds de commerce).

Les éléments d’équipement dissociables du bâtiment font l’objet d’une garantie biennale de bon fonctionnement pendant 2 ans à compter de la réception du logement.

Cette garantie couvre les éléments qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros oeuvre (par exemple les volets, les portes intérieures, la robinetterie).

Dans le cadre de la construction d’une maison, la réparation des désordres signalés par le maître de l’ouvrage à la réception ou apparus dans le délai d’un an après la réception relève de la garantie de parfait achèvement.

La garantie de parfait achèvement porte sur tous les désordres ou défauts de conformité qui, quelle que soit leur importance :
- ont fait l’objet de réserves dans le procès verbal de réception parce qu’ils étaient apparents ;
- ont été signalés dans l’année suivant la réception, parce qu’ils étaient cachés le jour de la réception et ne se sont révélés qu’ensuite.

Si l’entrepreneur ne répare pas spontanément, le maître de l’ouvrage doit le mettre en demeure de réparer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai imparti au contrat ou au procès verbal de réception, le cas échéant.

A défaut, le maître de l’ouvrage est en droit de faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur.
Il faut néanmoins savoir que :
- le maître de l’ouvrage doit faire l’avance des frais de réparation ;
- l’entrepreneur peut contester les frais engagés par le maître de l’ouvrage.

Pour éviter les inconvénients de cette procédure, le maître de l’ouvrage peut recourir à une procédure de référé pour demander :
- soit la condamnation de l’entrepreneur au paiement d’une provision pour l’exécution des travaux,
- soit la condamnation sous astreinte de l’entrepreneur à exécuter lesdits travaux.

Le référé est introduit, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception (le délai de prescription est interrompu).

Les dommages qui engagent la responsabilité décennale sont ceux qui :
- compromettent la solidité de la maison, il s’agit par exemple : de fissures graves des murs, d’un important affaissement de dallage, d’un effondrement de charpente;
- la rendent impropre à sa destination (empêchant en tout ou partie l’habitation par exemple);
- affectent la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert : infiltrations d’eau par la toiture, par la façade, rupture de canalisation encastrée dans un plancher.

La garantie décennale bénéficie :
- au maître de l’ouvrage,
- aux acquéreurs successifs,
- à l’association syndicale,
- au syndicat de copropriétaires.

Le nouveau propriétaire acquiert, avec l’ouvrage, la garantie décennale qui est considérée comme un accessoire de la chose vendue. Toutefois, en cédant l’ouvrage, le maître de l’ouvrage initial conserve le droit d’exercer l’action en garantie décennale, s’il y a encore intérêt.
Tel est le cas, lorsque l’acheteur a formé contre lui une demande fondée sur la garantie des vices cachés.
Le syndicat de copropriétaires peut exercer l’action décennale pour les désordres des parties communes. Les copropriétaires doivent agir individuellement pour les désordres des parties privatives. Le syndicat peut également agir pour obtenir la réparation des parties privatives si l’origine des désordres se situe dans les parties communes.

L’hypothèque est une garantie de paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.Cette sûreté permet au créancier (la banque) de faire vendre l’immeuble en cas de défaillance de l’emprunteur. Dans cette hypothèse, le fruit de la vente va, en priorité, au créancier hypothécaire.

L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié ; l’inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques du lieu où se trouve le bien.

Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (0,615% du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Si on y ajoute le salaire du conservateur et les émoluments du notaire, les frais d’hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt.

En cas de vente du bien immobilier avant l’échéance du prêt ou dans les 2 années suivant cette échéance, l’emprunteur devra acquitter les frais de mainlevée d’hypothèque.

L’indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes.
L’indivision peut être soit conventionnelle, soit résulter de la loi (exemple: situation des héritage avant le règlement de la succession).

Le lotissement est une opération d’urbanisme qui consiste en la division d’un terrain en plus de 2 parcelles destinées à être bâties.

Cette opération ne peut être lancée qu’après avoir obtenu l’autorisation de lotir.

Les éléments d’équipements communs (voierie, réseaux divers, espaces verts) sont gérés par l’association syndicale de lotissement.Ils sont parfois apportés à la Commune qui en assurent ainsi la gestion et l’entretien.

Le lotissement est règlementé par le règlement du lotissement (règles d’urbanisme applicables à l’intérieur de la zone) et le cahier des charges (règles de la vie collective dans la zone, servitudes).

Une limite de propriété (clôture, mur, haie) est dîte mitoyenne lorsqu’elle appartient en commun aux deux propriétaires de deux terrains contigus.

La mitoyenneté peut être établie par :
- une convention : les deux propriétaires voisins se mettent d’accord pour créer une clôture mitoyenne, à frais partagés
- la prescription acquisitive : le fait de se comporter comme le copropriétaire d’un mur privatif pendant 30 ans entraîne l’acquisition de la mitoyenneté
- l’acquisition forcée : un propriétaire peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté de son mur privatif, moyennant le remboursement de la moitié de la dépense et le paiement de la moitié de la valeur du sol occupé par le mur
- la clôture forcée : on peut contraindre son voisin à construire une clôture mitoyenne. Ceci n’est possible que pour les maisons, les cours et jardins situés dans les villes et les faubourgs.

Il faut savoir qu’ en l’absence de titre (un acte de vente, un jugement) ou de marque contraire, un mur séparant des bâtiments, des cours, des jardins ou des enclos est présumé mitoyen.

Certaines marques de non mitoyenneté sont précisées par le code civil : ainsi une pente unique au sommet du mur indique que celui-ci appartient au propriétaire du terrain vers lequel elle s’incline ; la présence d’un chaperon, de filets ou de corbeaux (éléments de construction en saillie) d’un seul côté désignent le terrain auquel appartient le mur.

Il s’agit là d’une énumération indicative et non limitative ; d’autres marques ou preuves peuvent être rapportées pour établir le caractère privatif du mur (flèche dessinée sur le plan du cadastre à l’endroit de la limite séparative...).

La nue propriété, ce sont les droits dont disposent un propriétaire (le nu-propriétaire) sur un immeuble démembré de son droit d’usufruit.

Le droit de propriété a 3 composantes:
- l’usus (droit d’user; ex: habiter dans un logement)
- le fructus (droit de percevoir les fruits; ex: percevoir les loyers d’un logement)
- l’abusus (droit de disposer; ex: vendre un logement).
Le nu-propriétaire est juste titulaitre de l’abusus.

Dans une copropriété, "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux" (loi du 10 juillet 1965 - art. 3).
La loi énumére plus précisemment ce que sont les parties communes:
- les sols, cours, parcs, jardins, voies d’accès
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement communs et leurs canalisations même quand elles traversent les parties privatives
- les coffres, gaines et têtes de cheminées
- les locaux des services communs
- les passages et corridors communs
- le gros oeuvre, les charpentes, toitures, l’ossature des bâtiments, les murs porteurs et les escaliers communs
- les éléments d’équipement commun: ascenseurs, monte-charge, chauffage collectif, installation de production d’eau chaude, gaines à ordures, compteurs, interphones, antennes collectives.

Le règlement de copropriété définit plus en détail la répartition entre parties communes et parties privatives. Cette répartition peut d’ailleurs déroger aux principes généraux édictés par l’art. 3 de la loi de 1965.

Dans une copropriété, les parties privatives comprennent , "les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé" (loi du 10 juillet 1965 - art. 2).

Les parties privatives sont définies plus en détail dans le réglement de copropriété qui peut déroger à l’article 2 de la loi de 1965; par exemple, les balcons des appartements peuvent être qualifiées de parties communes même si l’usage en reste privatif.

Le permis de construire est nécessaire pour:
- les travaux de construction à usage d’habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations
- les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.

Sont dispensées de permis de construire:
- les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m2 et d’une hauteur inférieure à 1,5 m
- les murs d’une hauteur inférieure à 2 m (non assimilables à une clôture)
- les terrasses de moins de 0,60 m de haut
- les installations temporaires de chantier
- les statues, monuments et oeuvres d’art de moins de 12 m de haut et 40 m3
Toutefois, parmi ces travaux, certains doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.

Le propriétaire n’est pas tenu de recourir à un architecte :
- s’il est une personne physique souhaitant édifier ou modifier une construction à usage non agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette ne dépasse pas 170 m2, ou une construction à usage agricole ne dépassant pas 800 m2
- pour des aménagements intérieurs : vitrine commerciale ou travaux n’entraînant pas de modifications visibles de l’extérieur
- s’il fait des travaux soumis à déclaration préalable.

Le dossier de demande de permis de construire est à déposer ou à adresser sous pli recommandé avec accusé de réception à la mairie du lieu des travaux.

Le délai d’instruction est normalement de deux mois.

Si, à l’issue du délai notifié d’instruction, vous ne recevez aucune décision, le permis peut, dans certains cas, être réputé accordé.
Vous avez toutefois intérêt à demander, dans cette hypothèse, une attestation à l’autorité compétente, certifiant qu’aucune décision négative n’est intervenue.

Les permis de construire accordés font l’objet de mesures de publicité sur le terrain et à la mairie. Le bénéficiaire du permis de construire est tenu d’afficher le permis sur le terrain dès qu’il le reçoit et pendant toute la durée des travaux (panneau rectangulaire, visible de la voie publique et dont les dimensions doivent être supérieures à 0,80 mètres).

Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s’ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux dispositions d’urbanisme.

Le délai de recours contentieux, devant le tribunal administratif, à l’encontre du permis de construire court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage en mairie et sur le terrain.

Outil de gestion du sol, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) organise le cadre de vie à l’intérieur d’une commune.
C’est un outil réglementaire, qui définit et règle l’usage des sols sur l’ensemble du territoire communale. Il concerne toutes les parcelles, qu’elles soient privées ou publiques. Il détermine notamment les droits à construire et les conditions d’évolution attachés à chaque parcelle d’une commune.

Ce document juridique, de portée générale, s’impose à tous, particuliers et administrations. Il sert de référence obligatoire à l’instruction des demandes d’occupation et d’utilisation du sol, comme par exemple les permis de construire.

Les PLU, qui remplacent les anciens POS (Plans d’Occupations des Sols) peuvent être établis à l’échelle d’une commune mais aussi à l’échelle d’une entité intercommunale (agglomération de ville ...).

L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est une sûreté qui garantit le remboursement d’un emprunt immobilier. EN cas de défaillance de l’emprunteur, le créancier (la banque) peut faire vendre l’immeuble par voie judiciaire afin de se faire rembourser sa créance.

A la différence de l’hypothèque, cette garantie immobilière porte uniquement sur des biens anciens et ne peut donc pas être utilisée pour les ventes sur plan (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou pour la construction d’une maison individuelle.

L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l’hypothèque car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

Comme l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. De même, en cas de revente pendant la durée du prêt ou dans les années qui suivent son échéance, le notaire devra procéder à la mainlevée de la garantie auprès de la Conservation des Hypothèques.

Le prêt IN FINE est un emprunt qui consiste à différer le remboursement du capital à son échéance.
Ainsi, l’emprunteur, pendant la durée de son crédit, ne rembourse que des intérêts.

Le prêt IN FINE est particulèrement utilisés pour des placements locatifs; l’investisseur a la possibilité de déduire fiscalement les intérêts du prêt, le solde des loyers perçus étant investis sur des placements défiscalisés.

A l’échéance du prêt, l’investisseur rembourse le capital avec l’épargne qu’il a pu constituer.

Tout immeuble en copropriété doit être doté d’un règlement de copropriété qui décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété.
Par ailleurs, ce document délimite les parties communes et les parties privatives.

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a créé les Schémas de Cohérence Territoriale en remplacement des anciens schémas directeurs.

Les SCOT permettent aux communes appartenant à un même bassin de vie de mettre en cohérence, dans le respect du principe de subsidiarité, leurs politiques dans les domaines de l’urbanisme, de l’habitat, des implantations commerciales, des déplacements et de l’environnement. Il s’agit, par exemple de lier la réalisation des infrastructures de transports et les extensions urbaines.

L’élaboration d’un SCOT permet en outre aux communes de réaliser en commun certaines études qui seront nécessaires à l’élaboration de leurs Plans Locaux d’Urbanisme (PLU).

Un SCOT comprend trois documents :
- un rapport de présentation qui présente un diagnostic de l’environnement et des besoins de développement
- le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui présente le projet partagé par les collectivités pour l’aménagement et la protection de l’environnement de leur territoire. Il s’agit d’un document de présentation politique qui exprime les objectifs stratégiques retenus
- un document d’orientation qui précise les orientations d’aménagement permettant de mettre en œuvre le projet défini dans le PADD. Ces orientations concernent les grands équilibres entre urbanisation et espaces naturels et agricoles, le logement, notamment social, les implantations commerciales, les déplacements et l’environnement...

La SHOB d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ; non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d’ascenseur ou d’escalier, rampes d’accès).

La SHON se calcule à partir de la SHOB (surface hors oueuvre brute) à laquelle on soustrait les surfaces des éléments suivants:
- des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m)
- des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée
- des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage)
- des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole

La présence d’un syndic est obligatoire dans l’organisation de toute copropriété.

Sa mission est définie par l’art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967:
- assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibération de l’assemblée générale
- administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation
- établir et tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble
- tenir la comptabilité du syndicat, établir le budget prévisionnel et les soumettre au vote de l’assemblée générale
- représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice

Le TEG est le coût global du prêt consenti à l’emprunteur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt.

Le TEG se calcule à partir du taux nominal auquel il convient d’ajouter les éléments suivants:
- les frais de dossier
- les frais de constitution de garantie
- les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt
- les frais fiscaux
- les frais d’assurance si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur
- tous les autres frais qui pourraient être dus par l’emprunteur.

Le TEG doit toujours être inférieur au taux d’usure légal.

L’usufruit est un démembrement de la propriété; c’est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (le nu-propriétaire), comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. Le droit complémentaire à l’usufruit est la nue-propriété.
Dans la pratique, l’usufruitier a le droit d’habiter le logement (usus), de le louer et de percevoir les loyers (fructus) mais ne peut vendre le logement (abusus).

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), aussi appelée "vente sur plan" est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le constructeur (ou promoteur), lequel s’engage à construire sur un terrain qui lui a vendu un immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, par voie d’accession.

Le viager est un contrat de vente immobilière par lequel le vendeur (créditrentier) vend son bien immobilier en contrepartie du versement d’un bouquet et d’une rente viagère.

Le vendeur peut conserver le droit d’usufruit ou vendre en viager libre de toute occupation.

L’acheteur (débirentier) paie le bien sous la forme d’une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d’un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l’acheteur dès la signature de l’acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu’à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d’un abattement pour l’usufruit et l’occupation

D’après l’article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.

Pour faire jouer les garanties légales, plusieurs conditions doivente être remplies
- le vice caché doit affectuer la structure ou la nature même de l’immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d’agrément
- l’acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente
- le vice doit être antérieur au moment de la vente

L’action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut.