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La plus-value immobilière - Calcul

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DETERMINATION DE LA PLUS-VALUE BRUTE

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En revanche, les insuffisances d'évaluation ne sont pas à prendre en considération pour la détermination de la plus-value.

Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte.

Le prix de cession est réduit sur justificatifs du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI, supportés par le vendeur à l'occasion de la cession.

Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi. Sauf lorsqu'ils font l'objet d'un abattement forfaitaire, ces frais et dépenses ne peuvent être pris en compte que s'ils sont justifiés. Il s'agit :
1° de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI ;
2° des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par l'article 41 duovicies-I-1° de l'annexe III au CGI (cf. BO 8 M-1-05, n° 34 et 35) ;
3° des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par l'article 41 duovicies-I-2° de l'annexe III au CGI, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles ;
4° des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée (cf. BO 8 M-1-05, n° 36 à 38) ;
5° des frais de voirie, réseaux et distribution, en ce qui concerne les terrains à bâtir (cf. BO 8 M-1-05, n° 39).

CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE


Le calcul de l’abattement pour durée de détention a été modifié au gré des nombreuses réformes.

Avant le 1er février 2012
L’abattement était de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L’exonération définitive était donc acquise dès la 16ème année de détention.

Entre le 1er février 2012 et le 31 août 2013
Pour les ventes régularisées (date de l’acte authentique) entre le 1er février 2012 et le 31 août 2013, la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement de:
  • 2% par an entre 6 et 17 ans
  • 4% par an entre 18 et 24 ans
  • 8 % par an entre 25 et 30 ans
L’exonération totale est donc possible au bout de 30 ans comme le montre le tableau ci-dessous.
Années123456789101112131415
Abattement000002 %4 %6 %8 %10 %12 %14 %16 %18 %20 %
 
Années161718192021222324252627282930
Abattement22 %24 %28 %32 %36 %40 %44 %48 %52 %60 %68 %76 %84 %92 %100%

Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.

En cas de cession d’un immeuble par une société, cet abattement s’applique à la plus-value brute calculée au niveau de la société et non à la quote-part de la plus-value revenant à chaque associé.

En cas de cession d’un immeuble détenu en indivision, cet abattement s’applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire.

Depuis le 1er septembre 2013
Pour les ventes régularisées à partir du 1er septembre 2013, la plus-value brute est réduite d’un abattement de:
  • 6% par an entre 6 et 21 ans
  • 4% la 22ème année
L’exonération totale est donc possible au bout de 22 ans contre 30 ans auparavant.
Années123456789101112131415
Abattement000006 %12 %18 %24 %30 %36 %42 %48 %54 %60 %
 
Années16171819202122
Abattement66 %72 %78 %84 %90 %96 %100 %
Toutefois cet abattement ne s’applique qu’à la taxe et non pas aux prélèvement sociaux. Ceux-ci bénéficient également d’un abattement mais moins favorable (exonération au bout de 30 ans):
  • 1,65% par an entre 6 et 21 ans
  • 1,60% la 22ème année
  • 9 % par an entre 23 et 30 ans
Années123456789101112131415
Abattement000001.65 %3.3 %4.95 %6.6 %8.25 %9.9 %11.55 %13.2 %14.85 %16.5 %
 
Années161718192021222324252627282930
Abattement18.15 %19.8 %21.45 %23.1 %24.75 %26.4 %28 %37 %46 %55 %64 %73 %82 %91 %100%

L’abattement exceptionnel de 25%

Les cessions conclues en dehors du cercle familial entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25 % sur le montant de la plus-value nette imposable, c’est-à-dire après les abattements détaillés ci-dessus.

La surtaxe à compter du 1er janvier 2013

Une surtaxe est entrée en vigueur le 1er janvier 2013 pour les plus-values supérieures à 50 000 €. Le tableau ci-dessous vous donne la méthode de calcul de cette plus-value.

Montant de la plus-value (en euros)

Montant de la surtaxe (en euros)

de 50 001 à 60 0002 % PV - (60 000 - PV) x 1 / 20
de 60 001 à 100 0002 % PV
de 100 001 à 110 0003 % PV - (110 000 - PV) x 1 / 10
de 110 001 à 150 0003 % PV
de 150 001 à 160 0004 % PV - (160 000 - PV) x 15 / 100<
de 160 001 à 200 0004 % PV
de 200 001 à 210 0005 % PV - (210 000 - PV) x 20 / 100<
de 210 001 à 250 0005 % PV
de 250 001 à 260 0006 % PV - (260 000 - PV) x 25 / 100
au delà de 260 0006 % PV