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DETERMINATION DE LA PLUS-VALUE BRUTE

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En revanche, les insuffisances d'évaluation ne sont pas à prendre en considération pour la détermination de la plus-value.

Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte.

Le prix de cession est réduit sur justificatifs du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI, supportés par le vendeur à l'occasion de la cession.

Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi. Sauf lorsqu'ils font l'objet d'un abattement forfaitaire, ces frais et dépenses ne peuvent être pris en compte que s'ils sont justifiés. Il s'agit :
1° de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI ;
2° des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par l'article 41 duovicies-I-1° de l'annexe III au CGI (cf. BO 8 M-1-05, n° 34 et 35) ;
3° des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par l'article 41 duovicies-I-2° de l'annexe III au CGI, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles ;
4° des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée (cf. BO 8 M-1-05, n° 36 à 38) ;
5° des frais de voirie, réseaux et distribution, en ce qui concerne les terrains à bâtir (cf. BO 8 M-1-05, n° 39).

CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

Pour les ventes régularisées (date de l’acte authentique) avant le 1er février 2012, la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L'exonération définitive est donc acquise après quinze années de détention.

Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

Depuis le 21 septembre 2011, l’abattement fixe de 1000 € est supprimé.

En cas de cession d'un immeuble par une société, cet abattement s'applique à la plus-value brute calculée au niveau de la société et non à la quote-part de la plus-value revenant à chaque associé.

En cas de cession d'un immeuble détenu en indivision, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire.

MODIFICATION DES REGLES A COMPTER DU 1 FEVRIER 2012

Les règles ci-dessus ont été modifiées pour les ventes dont l’acte authentique sera signé après le 1er février 2012.
Le taux de l’abattement, qui est actuellement de 10% par an entre la 5ème et la 15ème année de détention sera désormais de :

• 2% par an entre 6 et 17 ans
• 4% par an entre 18 et 24 ans
• 8 % par an entre 25 et 30 ans

L’exonération totale sera donc possible au bout de 30 ans au lieu de 15 ans actuellement.

Par ailleurs l’abattement forfaitaire de 1000 € est supprimé.