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Le ROBIEN CLASSIQUE et le ROBIEN ZRR

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Les logements concernés

Vous pouvez profiter du dispositif "Robien classique" pour les logements suivants :
  • des logements que vous avez acquis neufs, inachevés ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006
  • logements que vous faites construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006 inclus
  • logements affectés à un usage autre que l’habitation, acquis entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006 inclus, que vous transformez en logements
  • logements que vous avez acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 inclus, en vue de les réhabiliter.
Pour les logements acquis entre le 1er janvier 2003 et le 2 avril 2003, vous pouvez opter pour le dispositif "Robien classique" si vous renoncez expressement au bénéfice du dispositif BESSON NEUF.

Pour le dispositif "Robien classique ZRR"(*), il s’agit :
  • des logements que vous avez acquis neufs, inachevés ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2004 et le 31 août 2006 inclus
  • des logements que vous faites construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier entre le 1er janvier 2004 et le 31 août 2006 inclus
  • des logements affectés à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1er janvier 2004 et le 31 août 2006 inclus que vous transformez en logements
  • des logements que vous avez acquis entre le 1er janvier 2004 et le 31 août 2006 inclus en vue de les réhabiliter. * Ces logements doivent être situés dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) – (cf. BOI 5D-6-05).
Ils doivent être situés dans une zone de revitalisation rurale (ZRR).

La liste des ZRR a été fixée par décret du 14 février 1996. La loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux prévoit l’extension des ZRR. La nouvelle liste des ZRR sera publiée prochainement par décret.

Les travaux concernés

Certains travaux effectués dans un logement bénéficiant du dispositif "Robien classique" ou "Robien classique ZRR" peuvent profiter de l’amortissement. Il s’agit :
  • des dépenses de reconstruction et d’agrandissement qui peuvent faire l’objet d’un amortissement dans les mêmes conditions que le logement à condition que soit pris un nouvel engagement de location pendant 9 ans ;
  • des dépenses d’amélioration. Un nouvel engagement de location n’est pas nécessaire.

L’engagement des propriétaires

Les dispositifs "Robien classique" et "Robien classique ZRR" n’exigent aucune condition de ressources du locataire. Mais vous devez respecter les engagements suivants :
  • le donner en location nue (non meublée) pendant 9 ans, à usage d’habitation principale. Toutefois, par exception, la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal à la condition que que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
  • le louer à une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal. Vous pouvez donc le louer à un de vos ascendants ou descendants ou à un ascendant ou descendant de l’un des membres de votre foyer fiscal.
  • la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure ou l’achèvement des travaux de transformation.
  • si l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont vous détenez des parts et que les revenus de ces parts sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : vous devez conserver vos parts pendant 9 ans et la société propriétaire du logement doit s’engager à le louer pendant 9 ans (mêmes conditions que ci-dessus). De plus, en tant qu’associé, vous ou un membre de votre foyer fiscal ne pouvez pas être le locataire de ce logement.
  • le montant des loyers ne doit pas dépasser des plafonds mensuels par m², charges non comprises. Pour 2010, ils sont fixés à :
 Situation du logement  Loyer au m²
 Zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français)  21.72 €
 Zone B (agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières)  15.10 €
 Zone C (reste du territoire)  10.87 €

Attention : l’option pour le dispositif ROBIEN CLASSIQUE ou ROBIEN CLASSIQUE ZRR est irrévocable. Vous ne pouvez pas renoncer à ce dispositif pour choisir à la place le régime général des revenus fonciers

liste des communes par zone (150 ko) - liste des ZRR - Décret du 14/02/1996 (110 ko)

Base de calcul de l’amortissement

La base de calcul de l’amortissement est différente selon le type de logement. Elle comprend :
  • pour les immeubles acquis neuf ou en état futur d’achèvement : le prix et les frais d’acquisition (honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement) du logement
  • pour les immeubles que vous faites construire : le prix du terrain et le coût de la construction
  • pour les immeubles transformés en logement : le prix, les frais d’acquisition et le montant des travaux de transformation
  • pour les immeubles que vous avez acquis inachevés : le prix, les frais d’acquisition et le prix des travaux d’achèvement de la construction
  • pour les immeubles que vous avez acquis en vue de les réhabiliter : le prix d’acquisition et les frais de réhabilitation majoré des frais afférents à cette opération (délivrance des états et des attestations)

Le montant de l’amortissement

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers au titre de l’amortissement, pendant 9 ans, les montants suivants :

Pour l’amortissement du prix d’acquisition :
  • 8% de la base (prix et frais d’acquisition) les cinq premières années
  • 2,5 % de la base les quatre années suivantes
Pour les travaux effectués ultérieurement dans le logement :
  • dépenses de reconstruction et d’agrandissement :8 % du montant des travaux les cinq premières années ; 2,5 % du montant des travaux les quatre années suivantes.
  • dépenses d’amélioration : 10% du montant des travaux pendant 10 ans
Vous prenez comme point de départ, pour le calcul, le premier jour du mois de:
  • l’achèvement du logement
  • l’ acquisition si elle est postérieure
  • l’achèvement des travaux
Quand ce point de départ se situe après le 31 janvier, la première, la cinquième ou sixième (compte tenu du changement de taux) et la dernière année de l’amortissement sont réduites en proportion.
Exemple : vous avez acquis un logement le 12 novembre 2003 avec une base d’amortissement de 20 000 euros.
La 1ère année ( 2003) : 20 000 X 8% X 2/12
De 2004 à 2007 : 20 000 X 8 %
La 6ème année (2008) : 20 000 X 8% X 10/12 + 20 000 X 2,5 % X 2/12
De 2009 à 2011 : 20 000 X 2,5%
La 10ème année (2012) : 20 000 X 2,5 %X 10/12

Prolongation de l’amortissement
Au delà de la période des neuf années et si la condition de loyer reste remplie, vous pouvez continuer à déduire un amortissement de 2,5 % par an et pendant six ans (par période de trois ans) :
  • en cas de poursuite ou de renouvellement du bail avec le même locataire;
  • en cas de changement de titulaire du bail.
Cette prolongation concerne l’amortissement du prix d’acquisition. Pas les dépenses de reconstruction et d’agrandissement.

Comment prendre l’engagement et déclarer ?

Vous choisissez la déduction de l’amortissement ROBIEN CLASSIQUE ou ROBIEN ZRR CLASSIQUE sur l’imprimé n°2044 EB à joindre à votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, même si le bien n’est pas encore loué (la location doit toutefois intervenir dans les 12 mois).
Cet imprimé comporte votre engagement de location.
Vous pouvez obtenir ce formulaire dans un centre des impôts.

Joignez aussi certains justificatifs: copie du bail, état descriptif du logement établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en cas de travaux de réhabilitation. Chaque année , vous devez remplir le tableau d’amortissement des logements neufs sur la déclaration n°2044 spéciale (page 8).

Les conséquences des dispositifs ROBIEN et ROBIEN ZRR

Opter pour la déduction de l’amortissement entraîne plusieurs conséquences :
  • le taux de la déduction forfaitaire pour frais, appliquée dans le cadre des revenus fonciers, est ramené à 6% pendant la période d’application de l’amortissement pour les logements Robien.
    Pour les logements "Robien ZRR", la déduction forfaitaire est de 40 % pendant la période d’application de l’amortissement .
    A l’issue de cette période, le taux de déduction de droit commun de 14 % est à nouveau appliqué.
  • pour un même logement, vous ne pouvez pas bénéficier à la fois de la déduction de l’amortissement "Robien" ou "Robien ZRR" et de la réduction pour investissement outre-mer ou de certains autres avantages spécifiques
  • l’avantage fiscal est remis en cause si vous ne respectez pas :
    - les conditions initiales générales (plafond du loyer par exemple)
    - l’engagement de location pendant 9 ans (interruption de la location, vente du logement,…)
    - ou l’engagement de conserver, pendant 9 ans, les parts dans la société propriétaire du logement

sources: www.impots.gouv.fr